در روزهایی که مسکن در رکود به سر می‌برد، رقابت میان دو بازار خرید و فروش و رهن و اجاره بیش از پیش شده است. به گونه‌ای که افزایش ۱۶درصدی نرخ اجاره‌بها را شاهد هستیم.
روند فصلی قیمت مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا پایان بهار سال ۱۳۹۴ در شهر تهران حاکی از این است که قیمت مسکن از بهار سال ۱۳۹۲ با ثبات نسبی مواجه شده و در حدود ۴۰ میلیون ریال به ازای هر متر مربع دارای نوسانات اندک تا سه میلیون ریال بوده است. بازار اجاره مسکن شهر تهران از ابتدای سال ۱۳۹۰ تا بهار سال ۱۳۹۴ دارای شیب ملایم صعودی بوده و در هر فصل به‌طور متوسط ۱۶ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل افزایش داشته است. عباس اکبرپور، اقتصاددان و استاد دانشگاه درباره نوسانات مسکن در روزهای اخیر می‌گوید: «هنگامی که رکود اقتصادی رخ می‌دهد منابع مالی و داشته‌های عمده مردم برای خرید مسکن کاهش می‌یابد».
در روزهایی که مسکن در رکود به سر می‌برد، رقابت بین بازار خرید و فروش و رهن و اجاره بیشتر شده است و این در حالی است که اجاره‌بها افزایش یافته و قیمت خرید مسکن کاهش پیدا کرده است. دلایل این امر چه می‌تواند باشد؟
دلیل عمده این است که اصولا هنگامی که رکود اقتصادی رخ می‌دهد منابع مالی و داشته‌های عمده مردم برای خرید مسکن کاهش می‌یابد. دلیل دوم این است که مردم در واقع به دنبال تحولات اقتصادی هستند و سعی می‌کند بر اساس شرایط تصمیم اقتصادی بگیرند. مردم منتظر هستند چرا که مشخص نیست وعده‌هایی داده شده از قوه به فعل در خواهد آمد یا خیر.اگر هم این وعده‌ها عملیاتی شود مشخص نیست چه میزان طول خواهد کشید تا تاثیر خود را بگذارند.منابع عمده ارزی که قرار بود به اقتصاد ایران تزریق شود و براساس مطالبات ایران از کشورهای آسیای جنوب شرقی بوده است، حدودا می‌توان گفت سه چهارم از آن به صورتی که انتظار می‌رود تحقق پیدا نمی‌کند.این امر اثرات خود را بر بازار ارز گذاشته است و ارز مجددا به قیمت قبلی خود نزدیک شده است.در این گونه مواقع بسیاری از مردم مسکن را خریداری می‌کنند، به امید اینکه افزایش قیمتی داشته باشد و سرمایه آنها راکد نشود.امر راکد بودن سرمایه باعث می‌شود انتظار مردم آنگونه که مدنظر آنهاست محقق نشود و از این روی مسکن جدیدی را خریداری نکنند.البته این را هم باید در نظر گرفت که منابع مالی مردم نسبت به گذشته بسیار کاهش پیدا کرده است.دلیل آن هم افزایش بی‌رویه تورم طی هفت تا هشت سال گذشته بوده که باعث شده است قدرت خرید و پول نزد مردم کاهش پیدا کند. نزد طبقه متوسط منابع مالی عمده ای باقی نمی ماند که بتوانند صرف خرید مسکن کنند.
در این بین چرا قیمت اجاره‌بها افزایش یافته است؟
علت بالا رفتن اجاره‌بها مساله عرضه و تقاضاست. آن فردی که مسکن دارد به میزان تورم اجاره‌بها را افزایش می‌دهد تا بتواند حداقل وضعیت سال گذشته خود را حفظ کند.این یک روال جا افتاده است که مستاجر هم ۱۰ تا ۱۵ درصد افزایش حقوق دارد که این افزایش حقوق با افزایش قیمت اجاره بها سر به سر می‌شود.جامعه این را پذیراست زیرا یک روال هر ساله است. ماجرای اصلی، کاهش میل به خرید مسکن است که علت آن هم عدم وجود منابع مالی کافی نزد مردم است که در عین حال آن اعتماد لازم برای تثبیت وضعیت اقتصادی ندارند زیرا تمام توافقات هسته ای که صورت گرفته است چند ماهی طول می‌کشد تا به تثبیت نهایی برسد و تغییر عمده در وضعیت اقتصادی کشور رخ بدهد. بنابراین حداقل در شش ماه آینده تحول عمده ای را در بازار مسکن نمی‌بینیم. یک نکته قابل توجه هم میزان وامی است که برای خرید مسکن در نظر گرفته شده است. این امر نسبت به سال‌های گذشته افزایش پیدا کرده است اما این میزان افزایش آن چنان نیست که بتواند اثر قابل توجهی داشته باشد.وقتی این کار می‌تواند چرخه خرید مسکن را متحول کند که میزان وام اعطایی برای خرید مسکن حداقل بیش از ۵۰ درصد باشد.این امر در کشورهای دیگر تا ۹۵ درصد است.اینکه ما با هر تلاشی این میزان را به حد ۱۰ تا ۱۵ درصد برسانیم تاثیر چندانی بر ترغیب افراد برای خرید مسکن نخواهد داشت.
برخی کارشناسان معتقدند افزایش اجاره‌بها و استقبال از اجاره‌نشینی ناشی از نرخ سودهای بانکی است. افراد پول‌ها را در بانک می‌گذارند ولی در خانه‌های اجاره‌ای زندگی می‌کنند و یا مالکان اقدام به خرید نمی‌کنند و در عوض ملک را اجاره می‌دهند. نظر شما در این مورد چیست؟
برای صاحبان املاک این امر غیرمنطقی است که بخواهند به صرف اینکه اجاره‌بها بگیرند از فروش ملک خود امتناع بورزند. امر استفاده از نرخ سود بانکی هم برای مالک و هم مستاجر است. قاعدتا آن که در کار ساخت‌وساز مسکن باشد، دوست دارد منابع مالی تجدید شوند و به کارش ادامه دهد و آن فردی هم که فروشنده باشد مایل است که ملک را بفروشد و سود خود را ببرد. این امر ممکن است برای مستاجرین صدق کند؛ آن هم به این دلیل که منابع مالی خریداران اندک است، و بهترین راه را پیدا می‌کنند تا از پس انداز خود استفاده کنند. بهره بانکی را دریافت می‌کنند و بخشی از بهره را خرج اجاره می‌کنند و بقیه را هم برای استفاده در امورات زندگی خود به کار می‌برند. اقتصاد ما عموما دولتی است و بخش خصوصی به معنای واقعی سهم قابل‌توجهی در این اقتصاد ندارد و از این رو همه چیز به قراردادها و تبادلات بینالمللی وابسته است. گشایشی که در روابط بین‌الملل صورت پذیرفته می‌تواند زمینه خوبی برای دریافت وام‌های بینالمللی کلان با درصد بهره بسیار پایین باشد. بانک مرکزی این وام‌ها را دریافت کند و با افزایش درصد اندکی نسبت به پرداخت خود در اختیار بانک‌های گوناگون بگذارد و عمده آن را در زمینه احداث و خرید مسکن اختصاص دهد و در آن صورت به جای اینکه نرخ‌های بهره ای که فعلا در حال حاضر از برای خرید مسکن اعمال می‌شود و حدود ۱۶ درصد است در حد پنج درصد قرار بگیرد و خود بانک مرکزی به نرخ اندک یک و نیم دو درصد از بانک‌های خارجی دریافت کند. آن وقت این وام برای خریدار مسکن در ایران بسیار ارزانتر خواهد بود و اشتیاق افراد برای دریافت چنین وامی زیاد خواهد بود.حجم وام باید افزایش پیدا کند. در آن صورت ما می‌توانیم انتظار ایجاد تحول در زمینه خرید و فروش قابل توجه مسکن را داشته باشیم، اما در غیر این صورت اتفاق نخواهد افتاد.
چه راهکاری غیر از وام مسکن وجود دارد تا اکثریت افراد جامعه خانه دار شوند؟
طرح‌هایی که در گذشته به نام مسکن مهر بوده و در حال حاضر با نام مسکن اجتماعی مطرح است، طرح‌های بلندمدتی هستند که قشر خاص جامعه را که عموما قشر کم‌درآمد است پوشش می‌دهد.این می‌تواند در شهرهای کوچک و در حاشیه شهرها پاسخگو باشد اما در شهرهای بزرگ باید دید که خریدار در حال بهبود ملک خود است و یا مانند زوج‌های جوان برای اولین‌بار صاحبخانه می‌شوند. باید با توجه به این امر بازار در نظر گرفته شود. برای این افراد باید تسهیلاتی را در نظر گرفت، به همراه وثیقه‌هایی که هر زمان نتوانست اقساط را پرداخت کند، مدتی به او زمان داده شود و اگر نتوانست اقساط مورد نظر را پرداخت کند، ملک ضبط شود. در این صورت خریدار مجبورمی شود با توجه به درآمد ملک مورد نظرش را خریداری کند که از عهده اقساط آن بربیاید.راهکار دیگر این است که بخش خصوصی تقویت شود، با توجه به منابع مالی که از کشورهای دیگر برای خرید مسکن و احداث مسکن در نظر گرفته می‌شود. ما باید تولیدکنندگان مسکن در بخش‌های خصوصی را حمایت کنیم.
منبع: آرمان
  |
 |
 |
 |
 |
