تمایل به عرضه املاک در بورس کالای ایران

یکی از بحث‌های داغ بازار سرمایه به راه‌اندازی تالار فرعی بورس کالای ایران اختصاص دارد؛ چرا که قرار است با راه اندازی بازار فرعی و ایجاد یک تابلوی جدید در این بورس، معاملات اموال غیر منقول و کالاهای خارج از گونه در بورس کالای ایران آغاز شود.
به گزارش پایگاه اطلاع رسانی اخبارپول(poolpress.ir)، مهرزاد نامداری معاونت عملیات و نظارت بورس کالای ایران در این گفتگو به زوایای مختلف راه‌اندازی تالار فرعی پرداخته است و از استقبال نهادهای دولتی و خصوصی برای عرضه املاک خود در بورس کالا خبر می دهد.

بازار فرعی بورس کالای ایران چگونه بازاری است؟

بازار فرعی بورس کالای ایران به منظور ایجاد فضایی سهل‌تر و با استانداردهایی متفاوت برای انجام مبادلات راه اندازی شده است. تصمیم‌گیری برای راه‌اندازی بازار فرعی در بورس کالا، با بحث درخصوص معاملات اموال غیرمنقول همزمان شد. اواخر سال ۹۱ بود که هیات مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار دستورالعمل بازار فرعی بورس کالای ایران را تصویب و ابلاغ کرد. بر اساس این دستورالعمل، اموال غیر منقول و کالاهایی که طبق مقررات، شرایط پذیرش در بازار معاملات کالای فیزیکی را از دست می‌دهند، امکان معامله در بازار فرعی این بورس را خواهند داشت.

همچنین، این بازار زمینه را برای عرضه محصولاتی که تاکنون شرایط عرضه در بورس کالا را نداشته اند، فراهم می کند.

چه کالاهایی در این بازار پذیرش می شوند؟

کالاهای پذیرش شده در بازار فرعی بورس کالای ایران شامل اموال غیرمنقول و منقول است. اموال غیر منقول شامل املاک و مستغلات با کاربری های گوناگون اعم ا اداری، تجاری، مسکونی و اراضی زراعی است. اموال منقول نیز شامل کالاهای تعلیقی یا لغو پذیرش از بازار معاملات کالاهای فیزیکی بورس کالای ایران می شود. همچنین کالاهایی مانند قراضه آهن و محصولات باغی که ویژگی تداوم عرضه را ندارند، در این بازار عرضه می شود.

قطعا شیوه عرضه اموال منقول و غیرمنقول نیز متفاوت خواهد بود؟

در بازار فرعی عرضه به دو روش حراج حضوری و عرضه یکجا انجام می‌شود. در عرضه به روش حراج حضوری، ثبت سفارش، معاملات، تسویه، پایاپای و تحویل کالا مطابق مقررات بازار معاملات کالای فیزیکی بورس خواهد بود. در عرضه به روش حراج حضوری، در صورت عدم معامله کالا به میزان حداقل خرید جهت کشف نرخ، عرضه‌‌کننده می‌تواند تا پنج روز کاری پس از اولین عرضه اقدام به عرضه مجدد کالای خود کند. در صورت عدم فروش کالا در دومین عرضه، عرضه کالا در بورس منوط به ارائه درخواست به بورس و طی مجدد فرآیند پذیرش و عرضه خواهد بود.

در عرضه یکجا، کارگزار فروشنده در صورتی مجاز به عرضه خواهد بود که معادل سه درصد ارزش کالای موضوع معامله براساس قیمت پایه را به صورت نقد یا ضمانت‌نامه بانکی بدون قید و شرط از فروشنده دریافت و حسب مورد به حساب اتاق پایاپای واریز یا به این اتاق تحویل دهد و تاییدیه اتاق پایاپای را مبنی بر سپردن تضامین مربوطه به بورس ارائه کند. پس از انتشار اطلاعیه عرضه توسط بورس، فروشنده نمی‌تواند از عرضه یکجا در بورس خودداری کند؛ مگر اینکه مراتب و دلایل انصراف خود را قبل از عرضه به بورس اعلام و موافقت بورس را اخذ کند.

چه لزومی برای راه‌اندازی تالار فرعی بورس کالا وجود داشت؟

یکی از معضلات همیشگی دولت در صحنه اقتصاد، دادوستد اموال خود از طریق مزایده ها و مناقصه‌ها آن هم با پروسه‌ای زمانبر، پر هزینه و غیر شفاف بوده است که با توجه به تجربیات کشورهای پیشرفته و بورس‌های کالایی بزرگ دنیا، ایجاد بازاری برای معاملات اموال غیر منقول در کشور ما نیز بیش از گذشته احساس می شد. با سازوکاری که در بورس کالا طراحی شده، اموال غیر منقول نهادهای دولتی و خصوصی با قیمتی رقابتی، شفاف و بر اساس معیارها و ضوابط مشخص به فروش می رسد و نرخ‌های شفاف تابلوی معاملات، جای پاکت مزایده‌ها را می‌گیرد؛ تابلویی که همه افراد در کل کشور می‌توانند آن را به صورت آنلاین مشاهده کنند و به این ترتیب شفافیت این گونه معاملات بیش از هر زمان دیگری می شود.

از مزیت های تالار فرعی بورس کالا می‌توان به کاهش هزینه‌های مبادلات اموال غیرمنقول، کاهش بوروکراسی مبادلات، امکان نظارت‌های دقیق با استفاده از ابزارهای بورس و همچنین به صفر رسیدن احتمال هر گونه سوء استفاده در جریان معامله اشاره کرد.

از سوی دیگر، برخی محصولات هستند که امکان عرضه در بازار اصلی را نداشتند و تقاضا برای عرضه آن در بورس وجود داشت؛ از این رو، سعی شد که با ایجاد بازاری جدید با مکانیسمی متفاوت از بازار اصلی، امکان عرضه و کشف نرخ محصولات مختلف در بورس کالا فراهم شود.

دولت نیز در بسته خروج از رکود نیز بر عرضه املاک و مستغلات در بورس کالای ایران نیز تاکید داشته است؟

بله. در بخش سیاست های بازار سرمایه آورده شده است که از ظرفیت بورس کالای ایران برای فروش املاک و مستغلات بانک‌ها و مؤسسات دولتی استفاده شود.

شرایط پذیرش کالا در بازار فرعی بورس کالای ایران چگونه است؟

کالایی پذیرش می شود که ممنوعیت یا محدودیت قانونی برای معامله آن وجود ندارد. کالاهای عرضه شده باید دارای مشخصات، شرایط و کیفیت قابل احراز بوده و امکان تطبیق کیفیت آن با شرایط اعلامی در اطلاعیه عرضه برای بورس و خریداران وجود داشته باشد.

همچنین، عرضه‌کننده کالا باید توانایی تودیع وثایق لازم را جهت تضمین تحویل کالا نزد اتاق پایاپای داشته باشد و محدودیت قانونی جهت انجام معامله وی وجود نداشته باشد.

لازم به ذکر است، کالایی که توسط یک عرضه‌کننده در سایر بازارهای بورس پذیرفته شده باشد، قابلیت پذیرش از سوی همان عرضه‌کننده در بازار فرعی را ندارد.

جهت هر نوبت عرضه کالا در بازار فرعی باید درخواستی مجزا به بورس ارائه شده و موافقت کمیته عرضه اخذ شود. عرضه یک کالا در بازار فرعی دلیلی بر امکان تداوم عرضه آن بدون طی الزامات این بخش دستورالعمل نمی‌باشد. کمیتۀ عرضه حداکثر ۵ روز کاری پس از دریافت مستندات و اطلاعات کامل موضوع مادۀ ۴ دستورالعمل بازار فرعی بورس کالای ایران نظر خود مبنی بر موافقت یا عدم موافقت با پذیرش کالا در بازار فرعی بورس را اعلام می کند و در صورت موافقت کمیتۀ عرضه با پذیرش کالا در بازار فرعی، بورس موظف است امیدنامه کالای پذیرش شده و سایر مستندات مربوطه را به سازمان ارسال کند. در صورتی که سازمان ظرف ۳ روز کاری نظر خود را مبنی بر عدم عرضه به بورس اعلام نکند، بورس می‌تواند نسبت به انتشار عمومی امیدنامه اقدام کند.

شایان ذکر است کلیه مدارک و مستنداتی که در جریان بررسی پذیرش کالاها در بازار فرعی ارائه می شود، باید مستقلاً در سوابق بورس نگهداری شده و حسب درخواست سازمان بلافاصله ارائه شود و در صورتیکه سازمان تشخیص دهد که در جریان بررسی و موافقت با پذیرش کالاها در بازار فرعی یا نحوه و میزان اطلاعات ارائه شده، مقررات رعایت نشده است، می‌تواند از عرضه کالا در بازار فرعی جلوگیری کند.

همچنین پس از پذیرش و تا قبل از عرضه کالا در بازار فرعی هر زمان که کمیته عرضه تشخیص دهد که کالا شرایط پذیرش در بازار فرعی را از دست داده یا عرضه‌کننده آن مقررات را نقض کرده است، پذیرش آن کالا در بازار فرعی را لغو و از عرضه کالا در بازار فرعی جلوگیری خواهد کرد. البته پس از هر نوبت عرضه کالا، پذیرش آن در بازار فرعی طبق ترتیبات دستورالعمل بازار فرعی بورس کالای ایران خود بخود لغو می شود.

از جذابیت های بازار فرعی موضوع معاملات املاک و مستغلات است. بازار هدف بورس کالا در حوزه معاملات املاک و مستغلات کجاست؟

بازار هدف و معیارهای بورس کالا برای معاملات املاک کاملا متفاوت با بنگاه‌های املاک است به طوری که با راه‌اندازی تالار فرعی بورس کالا، مزایده‌های املاک بزرگ و عمده به بازار شفاف و کاملا قانونمند بورس منتقل می‌شود و به این ترتیب بار بزرگی از روی دوش دولت برداشته می‌شود و مشخص است که این فعالیت تداخلی با کارکرد کنونی بنگاه‌های املاک ندارد.

املاک و مستغلات عرضه شده در بورس کالای ایران باید دارای چه شرایطی باشد؟

بر اساس مصوبه شصت و چهارمین جلسه هیئت پذیرش بورس کالای ایران در خصوص شرایط پذیرش اموال غیر منقول موضوع بند یک از ماده یک دستورالعمل بازار فرعی بورس کالای ایران ، ارزش ریالی اموال غیرمنقول حداقل ۱۰۰ میلیارد ریال بر اساس قیمت کارشناسی رسمی دادگستری تعیین شده است. ضمن اینکه اموال غیرمنقول قابل معامله در بازار فرعی بورس کالای ایران، باید مشاع نبوده و محل دعوی نباشد .

ارائه سند رسمی از سوی عرضه کننده برای معامله اموال غیر منقول در بازار فرعی بورس کالای ایران الزامی است و مال مورد نظر به موجب سند رسمی باید در ملکیت مطلق عرضه کننده یا عرضه کنندگان بوده و وقفی نباشد. همچنین در صورت پذیرش عرضه اموالی که صرفا در قالب عقد اجاره در اختیار دیگری است، اجاره نامه رسمی می‌بایست از سوی عرضه کننده ارائه و افشا شود.

آن دسته از اموال غیر منقول، قابلیت معامله در بازار فرعی بورس کالای ایران را دارند که اشخاص حقیقی و حقوقی ثالث اعم از دولتی و غیر دولتی حقی در مورد آنها نداشته باشند، یا مورد ادعای آنها نباشد.

با این اوصاف آپارتمان شخصی در بازار فرعی عرضه نمی شود؟

قرار نیست آپارتمان شخصی در بورس کالا به فروش برسد. انبوه سازان، سازندگان بزرگ و نهادهای دولتی و خصوصی می توانند املاک خود را از طریق تابلوی فرعی بورس کالا به فروش برسانند و این بورس به هیچ عنوان رقیب بنگاه های املاک نخواهد بود و عرضه املاک و مستغلات در بورس کالا ارتباطی به فعالیت بنگاه‌های املاک ندارد.

سقف کارمزدهای بازار اموال غیر منقول بورس کالا چه میزان است؟

هیأت مدیره سازمان بورس و اوراق بهادار، سقف کارمزدهای پذیرش و معاملات اموال غیر منقول در بازار فرعی بورس کالا در دو بند کارمزد معاملات اموال منقول و کارمزد پذیرش اموال غیرمنقول اعلام کرده است.

کارمزد معاملات اموال غیر منقول در بازار فرعی بورس کالا برای کارگزاران در امر خرید و فروش هر کدام ۰.۰۰۱۸ درصد و در جمع ۰.۰۰۳۶ درصد و کارمزد بورس کالای ایران برای خرید و فروش هر کدام ۰.۰۰۰۵ درصد و در جمع ۰.۰۰۱ درصد ارزش معاملات اعلام شده است . همچنین سقف مبلغ کارمزد خرید و فروش کارگزاران ۱۰۰ میلیون ریال و در جمع ۲۰۰ میلیون ریال است.

آیا تاکنون استقبالی هم از راه اندازی بازار فرعی وجود داشته است؟

بله. در حال حاضر دولت، سازمان خصوصی سازی، سازمان اموال تملیکی، بانک‌ها و بنیاد مستضعفان حجم زیادی اموال غیر منقول دارند که بورس کالا با این نهادها مذاکره کرده که تقریبا بیشتر آنها تمایل خود را برای عرضه اموال غیر منقول از طریق مکانیزم بورس اعلام کرده‌اند.

هم اکنون سازمان خصوصی سازی و چند بانک برای فروش املاک بزرگ خود در بورس کالا اعلام آمادگی کرده‌اند و مذاکرات مثبتی نیز با سازمان اموال تملیکی انجام شده که یکسری بحث های تکمیلی برای توافق نهایی با آنها باقی مانده است. همچنین بنیاد مستضعفان نیز به صورت غیر رسمی از عرضه اموال غیر منقول خود در بورس کالا استقبال کرده که مذاکرات نهایی با این نهاد نیز به زودی انجام می شود.

هم اکنون چند شرکت بخش خصوصی به طور کاملا جدی درخواست عرضه اموال غیرمنقول خود را به بورس ارائه داده‌اند که به این ترتیب تالار با این عرضه‌ها آماده افتتاح است، اما ما ترجیح می دهیم برای آغاز به کار تالار فرعی به عنوان یک پروژه جدید در بازار سرمایه، با تدبیر و تامل پیش رویم. به بیان بهتر چون این پروژه در آغاز راه است، بهتر است ابتدا فعالان اقتصادی با سازوکار معاملات و پتانسیل موجود آشنا شوند و پس از انجام توافقات نهایی با نهاد های مذکور و افزایش حجم عرضه ها اقدام به افتتاح تالار کنیم.

بدون شک زیرساخت های نرم افزای از دیگر ملزومات راه اندازی این بازار است؛ آیا این زیرساخت ها آماده شده است؟

این بازار نیاز به نرم افزار، دستور العمل، زیر ساخت و آموزش داشته که تمام این اقدامات انجام شده و حتی نرم افزار معاملات هم توسط کارشناسان بورس کالا طراحی شده است که این موضوع صرفه جویی ارزی زیادی را نیز برای شرکت به همراه داشت.

محصولات بازار فرعی در تابلویی جداگانه و در ساعتی متفاوت از زمان بازار اصلی، کار خود را آغاز خواهد کرد که با توجه به مقدمات انجام شده و استقبال عرضه کنندگان، به بزودی شاهد افتتاح این تالار خواهیم بود.

تسویه و پایاپای در بازار فرعی بورس کالای ایران به چه شکل است؟

در عرضه به روش حراج حضوری در بازار فرعی بورس کالای ایران، ثبت سفارش، معاملات، تسویه، پایاپای و تحویل کالا وفق مقررات بازار معاملات کالای فیزیکی بورس خواهد بود. لازم به ذکر است در این نوع عرضه ، در صورت عدم معامله کالا به میزان حداقل خرید جهت کشف نرخ، عرضه‌کننده می‌تواند تا پنج روز کاری پس از اولین عرضه اقدام به عرضه مجدد کالای خود کند. در صورت عدم فروش کالا در دومین عرضه، عرضه کالا در بورس منوط به ارائه درخواست به بورس و طی مجدد فرآیند پذیرش و عرضه خواهد بود.

در عرضه یکجا، کارگزار فروشنده در صورتی مجاز به عرضه خواهد بود که معادل ۳ درصد ارزش کالای موضوع معامله براساس قیمت پایه را به صورت نقد یا ضمانت‌نامه بانکی بدون قید و شرط از فروشنده دریافت و حسب مورد به حساب اتاق پایاپای واریز یا به این اتاق تحویل دهد و تاییدیه اتاق پایاپای را مبنی بر سپردن تضامین مربوطه به بورس ارایه کند.

لازم به ذکر است عرضه ‌کنندگان دولتی از شمول این ماده مستثنی می‌باشند. درخصوص سایر دستگاه‌های اجرایی موضوع مادۀ (۵) قانون مدیریت خدمات کشوری که نسبت به عرضۀ یکجای کالا اقدام می‌نمایند، اخذ وجوه یا تضامین دیگر جهت عرضۀ کالا بر اساس مصوبۀ هیئت مدیرۀ شرکت موضوع بند (۱۹) مادۀ (۱) دستورالعمل تسویه و پایاپای معاملات بورس کالای ایران، خواهد بود.

همچنین در صورتی که کارگزار فروشنده پس از انتشار اطلاعیه عرضه و قبل از اولین روز عرضه، انصراف کتبی خود را از عرضه اعلام کند و این انصراف مورد تایید بورس قرار گیرد یا چنانچه به دلیل عدم وجود خریدار معامله انجام نشود، تضامین وی با تایید بورس مبنی بر عدم مغایرت اقدامات کارگزار با مقررات در جریان معامله مذکور، حداکثر تا دو روز کاری پس از زمان انصراف یا پایان جلسه معاملات مسترد می‌شود.

لازم به ذکر است در عرضه یکجا، کارگزار خریدار در صورتی مجاز به ورود سفارش به سامانه معاملاتی است که معادل ۳ درصد ارزش کالای موضوع معامله براساس قیمت پایه را به صورت نقد یا ضمانت‌نامه بانکی بدون قید و شرط از مشتری دریافت و حسب مورد به حساب اتاق پایاپای واریز یا به این اتاق تحویل دهد و تاییدیه اتاق پایاپای را مبنی بر اخذ تضامین مربوطه به بورس ارایه کند. البته در صورتی که کارگزار خریدار موفق به انجام معامله نشود، تضامین وی با تایید بورس مبنی بر عدم مغایرت اقدامات کارگزار با مقررات در جریان معامله مذکور، حداکثر تا دو روز کاری پس از زمان انجام معامله پس داده می‌شود.

قطعیت معامله در عرضه یکجا منوط به پرداخت بخش نقدی از سوی خریدار و ارائه سند تسویه خارج از پایاپای مطابق مقررات است.

انتهای پیام