انحصارزدایی موقتی از اوراق‌مسکن

بانک‌مسکن از میان چندین برنامه‌ای که طی روزهای اخیر توسط مسوولان فرابورس برای تنظیم و کنترل قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن اعلام شده بود، یک برنامه تحت عنوان «مقابله با ارزندگی کاذب اوراق» را انتخاب کرده و با اجرای طرحی که در ظاهر به این موضوع مربوط نمی‌شود، قصد دارد بازار اوراق مسکن را برای مدت ۶۰ روز متعادل کند.

طرح جدید بانک‌مسکن انحصار «خرید و فروش رسمی و قانونی» را برای وام‌هایی که در فرابورس عرضه می‌شود از بین می‌برد و این مزیت را به تسهیلاتی که هم‌اکنون در بازار غیررسمی وام به صورت وکالتی معامله می‌شود، گسترش می‌دهد، به طوری که از امروز وام خرید مسکن در بازار آزاد نیز همچون بازار فرابورس به صورت رسمی قابل معامله است و متقاضی وام بدون آنکه نیاز باشد آپارتمان مورد معامله را بنام صاحب وام منتقل کند، می‌تواند با مراجعه به شعب بانک مسکن امتیاز وام را از فروشنده وام به صورت قانونی خریداری کند.
در حال حاضر تسهیلاتی که بانک‌مسکن برای خرید مسکن پرداخت می‌کند به دو روش «اوراق تسهیلات در فرابورس» و «وام از محل سپرده‌گذاری در بانک» در اختیار متقاضیان گذاشته می‌شود، با این تفاوت که دارندگان اوراق اجازه دارند امتیاز یا همان تسهیلات خرید خود را به فرد دیگری به صورت رسمی منتقل کرده و به فروش برسانند، اما کسانی که با سپرده‌گذاری در بانک‌مسکن، نوبت دریافت تسهیلات خریدشان فرا رسیده است، در صورتی که بخواهند این امتیاز را به فرد دیگری واگذار کنند، جز از کانال غیررسمی و به شکل وکالتی، راه دیگری برای آنها برقرار نیست.
در سال‌های اخیر خرید و فروش وکالتی وام خرید مسکن در بازار غیررسمی تسهیلات بانکی -بعد از آنکه امکان معامله رسمی امتیاز وام در فرابورس فراهم شد- از مقبولیت همیشگی خود افتاد و چون نوعی عدم اطمینان در فروش وکالتی تسهیلات همواره برای خریدار وام وجود داشت، بار عمده متقاضیان خرید وام به سمت فرابورس هدایت شد و در نتیجه به خاطر کمبود عرضه اوراق در فرابورس، در دوره‌هایی همچون تابستان امسال که تقاضای مصرفی برای خرید مسکن زیاد می‌شود، قیمت اوراق تصاعدی افزایش پیدا می‌کند.
در فروش وکالتی تسهیلات خرید مسکن، فردی که متقاضی تسهیلات است و قصد دارد با استفاده از وام، واحدمسکونی خریداری کند باید سند واحد را به نام صاحب اولیه وام –فروشنده وام- منتقل کند و سپس از او وکالت‌نامه بلاعزل مبنی‌بر «انتقال مالکیت در زمان تسویه‌حساب اقساط» دریافت کند. این نوع دسترسی به وام خرید مسکن، خطراتی را برای افراد متقاضی تسهیلات در پی دارد.
اما از اواخر هفته گذشته با اجرای طرح تازه‌ای در بانک‌مسکن، صاحبان تسهیلات خرید در بازار آزاد مبادله انواع وام‌های بانکی می‌توانند همچون دارندگان اوراق این تسهیلات در فرابورس، به فروش رسمی و بی‌قید و شرط تسهیلات خود به متقاضیان اقدام کنند و نیازی به اخذ وکالت ندارند. کاربرد این طرح اگر چه در ظاهر مختص وام‌های سپرده‌گذاری است و ارتباطی با اوراق بدون‌ سپرده ندارد، اما اجرای آن چون به انحصار فروش رسمی اوراق پایان می‌دهد، باعث تعدیل قیمت اوراق خواهد شد.
طرح بانک‌مسکن با عنوان «تغییر نام مدیون بدون واریز درصدی از مانده بدهی» تا ۱۳مهرماه به مناسبت عید قربان قابلیت اجرا دارد.

دو هفته پیش مسوولان فرابورس برای کنترل رشد روزانه قیمت اوراق تسهیلات مسکن که ۱۲۰ درصد نسبت به سال گذشته همین موقع افزایش پیدا کرده است، چند برنامه را اعلام کردند از جمله اینکه ارزندگی اوراق از طریق افزایش نرخ سود آن قرار است کم شود و همچنین منابع بانک‌مسکن برای انتشار اوراق افزایش می‌یابد.
شروع مجدد موج‌سواری با اوراق
همانطور که قابل پیش‌بینی بود، اقدامات چند روز گذشته فرابورس برای نوسان‌گیری از قیمت اوراق مسکن فقط برای حداکثر یک هفته کارساز بود و ناتوانی از رسیدگی به چالش اصلی این بازار، موج‌سواری را مجددا به منحنی رشد قیمت اوراق تسهیلات خرید مسکن بازگردانده است.
در روزهای پایانی ماه رمضان، اخباری مبنی‌بر برنامه‌ بانک‌مسکن برای ایجاد یک صندوق ویژه اوراق و جذب منابع سپرده‌ای مختلف در آن جهت افزایش حجم انتشار اوراق اعلام شد و همزمان عنوان شد نرخ سود اوراق که اخیرا از ۱۵درصد به ۱۶درصد افزایش یافته بود دوباره تغییر صعودی می‌کند تا با مجموع این اقدامات، مقداری از صرفه‌اقتصادی خرید اوراق کم شود.
اعلام این برنامه‌ها باعث شد قیمت هر فقره اوراق مسکن از حدود ۹۲ هزار تومان به سطح ۸۳هزار تومان سقوط کند، اما در روزهای بعد با خارج شدن معاملات مسکن از رکود نسبی در ماه رمضان و تشدید صف تقاضای مصرفی، قیمت اوراق مجددا افزایش پیدا کرد تا اینکه در اواخر هفته گذشته قیمت به سطح قبلی ۹۲هزار تومان رسید.
در حال‌حاضر قیمت هر فقره اوراق خرید مسکن در شرایطی به سه‌رقمی‌شدن نزدیک می‌شود که کارشناسان بازار سرمایه، اصلی‌ترین دلیل این صعود را کمبود عرضه اوراق در فرابورس برای پاسخ به متقاضیان فصلی عنوان می‌کنند. تقاضای ۶۰۰میلیارد تومانی برای خرید مصرفی اوراق مسکن در مقابل عرضه ۴۰۰میلیارد تومانی در هر ماه، باعث شده قیمت این تسهیلات افزایش پیدا کند.
با این حال برخی صاحب‌نظران اقتصادی، بورسی‌شدن تسهیلات مسکن و راه پیدا کردن وام خرید به فرابورس و اجازه خرید و فروش امتیاز این تسهیلات را در تحریک قیمت آن موثر می‌دانند و برخی دیگر معتقدند اگر این بازار رسمی به وجود نمی‌آمد، در بازار غیررسمی، هزینه دسترسی به وام از این هم بالاتر رفته بود.
با این حال زمزمه‌‌هایی در روزهای اخیر شنیده شده مبنی‌بر اینکه، گروهی در سیستم بانکی پیشنهاد کرده‌اند طرح افزایش وام خرید مسکن و پرداخت وام جدید، به شیوه «اوراق» اجرایی شود!

منبع: دنیای اقتصاد