شکافی که طی ۸سال گذشته بین سیستم بانکی و بخش مسکن از بابت «تضعیف قدرت» وامهای پرداختی به وجود آمده هم‌اکنون از ناحیه دیگری تحت عنوان «سهم بخشی» شدت گرفته و عمیق‌تر شده است.
شکافی که طی ۸سال گذشته بین سیستم بانکی و بخش مسکن از بابت «تضعیف قدرت» وامهای پرداختی به وجود آمده هم‌اکنون از ناحیه دیگری تحت عنوان «سهم بخشی» شدت گرفته و عمیق‌تر شده است.
پیش‌تر تصور می‌شد تنها اشکال موجود در نظام پرداخت تسهیلات بانکی به بخش مسکن، صرفا در ناچیز بودن میزان این تسهیلات در پوشش مناسب هزینه‌های ساخت و خرید مسکن خلاصه می‌شود اما گزارش تحقیقاتی جدید دو نهاد مرجع شامل وزارت راهوشهرسازی و بانک مسکن از عملکرد دست‌کم ۱۲ساله نظام بانکی در حوزه تامینمالی مسکن نشان می‌دهد: نه‌تنها وامهای مسکن با ضعف ریالی در برابر هزینه‌ها روبه‌رو هستند که «سهم سالانه بخش مسکن از کل تسهیلات پرداختی بانک‌ها» نیز با سرعت قابل‌توجهی رو به کاهش است و از نرخ طبیعی یک‌چهارم، هم‌اکنون به یک‌هشتم نزول کرده است.
نیاز بخش مسکن به منابع بانکی عبارت است از تسهیلاتی که خریداران مسکن به عنوان طرف تقاضا و سازنده‌های مسکن به عنوان طرف عرضه به ترتیب در قالب وام خرید و وام ساخت، از بانک‌ها دریافت می‌کنند. با توجه به سیاست‌گذاری‌های بانک‌مرکزی و اهمیت این بخش در اقتصاد کشور، معمولا سهم حداقل ۲۵درصدی برای بخش مسکن از کل اعتبارات بانک‌ها در نظر گرفته می‌شود به این معنی که نظام بانکی باید سالی در حدود یک‌چهارم منابع تسهیلاتی خود را به بخش مسکن و مابقی را بین بخش‌های صنعت، خدمات و تجارت اختصاص دهد.
اما به‌رغم تعیین سهم ۲۵درصدی برای بخش مسکن از کل تسهیلات بانکی، آمارهای رسمی از عملکرد ۱۲سال گذشته بانک‌ها حاکی است: فقط در سال‌های ۸۰ تا ۸۶ بانک‌ها یک‌چهارم (۲۵درصد) از کل تسهیلات پرداختی سالانه را به این بخش اختصاص دادند طوری که در فاصله سال‌های ۸۶ تا ۹۱، سهم بخش مسکن از مجموع اعتبارات سالانه نظام بانکی به ۱۹درصد تقلیل یافت و در سال۹۲ نیز باز هم کم شد و به ۷/۱۲درصد سقوط کرد. به این ترتیب، در حال‌حاضر از یک‌سو مبالغی که بانک‌ها در قالب تسهیلات ساخت و خرید مسکن پرداخت می‌کنند به مراتب کمتر از سطح طبیعی «پوشش هزینه‌ها» است طوری که در حوزه خرید مسکن، قدرت تسهیلات به جای آنکه حداقل ۵۰درصد قیمت مسکن را پوشش دهد، کمتر از ۱۵درصد توان خریداران را تامین می‌کند.
از سوی دیگر، مجموعه تسهیلاتی که بانک‌ها به بخش مسکن پرداخت می‌کنند نیز معادل نصف سهم طبیعی این بخش است و به جای ۲۵درصد از کل تسهیلات بانک‌ها، این نسبت هم‌اکنون به کمتر از ۱۳درصد رسیده است.
سهم بانک‌مسکن هم افت کرد
در این میان، سهم بانک‌مسکن به عنوان بانک عامل توسعه‌ای بخش مسکن، نه‌تنها تقویت نشده که همسو با پسرفت سایر بانک‌ها، کاهش پیدا کرده است. مطابق گزارشی که مدیرعامل بانک‌مسکن اخیرا اعلام کرده، در سال۹۲ در مجموع رقمی معادل ۲۷هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان تسهیلات توسط کل نظام بانکی به بخش مسکن پرداخت شده است که همان‌طور که اشاره شد سهم این میزان پرداختی از کل تسهیلاتی که بانک‌ها در سال۹۲ به کل اقتصاد تزریق کرده‌اند ۷/۱۲درصد بوده است. طبق اعلام مدیرعامل بانک‌مسکن از ۲۷هزار و ۵۰۰ میلیارد تومانی که نظام بانکی در سال۹۲ به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده، رقمی معادل ۱۳ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان سهم بانک‌مسکن بوده است و در واقع ۴۲درصد از تسهیلاتی که در سال۹۲ به بخش مسکن پرداخت شده، توسط بانک مسکن تامین مالی شده است.
بانک مسکن در شرایطی سال گذشته تنها ۴۲درصد از کل تسهیلات پرداخت‌شده به بخش مسکن را برعهده داشته که مدت‌ها است انحصار پرداخت وام خرید را در اختیار دارد و در حوزه ساختوساز نیز چون بانک تخصصی محسوب می‌شود علی‌القاعده باید سهم زیادی در پرداخت تسهیلات مسکن عهده‌دار باشد.
در این باره، بررسی‌های دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی نشان می‌دهد: بانک‌مسکن در سال۹۱ حدود ۴۸درصد کل تسهیلات داده‌شده از سوی نظام‌بانکی به بخش‌مسکن را پرداخت کرده، اما در سال۹۲ سهم بانک‌مسکن از تامینمالی بخش مسکن با ۶ واحد درصد کاهش به ۴۲درصد رسیده است.
نسبت باورنکردنی بین وام‌مسکن و نیاز بازار
علی چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راهوشهرسازی با بیان اینکه «مجموعه‌ای از عوامل اقتصادی باعث شده سهم بانک‌ها طی سال‌های اخیر از تامین مالی بخش مسکن به شدت کاهش پیدا کند» به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: در حال‌حاضر اندک تناسبی بین میزان تسهیلات پرداختی از سوی بانک‌مسکن و نیاز واقعی بازار وجود ندارد.
چگینی در این باره تصریح کرد: مطابق گزارش عملکرد بانک‌مسکن، در سال گذشته حدود ۱۳هزار میلیارد تومان انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن توسط این بانک به متقاضیان بازار پرداخت شده است که با توجه به پرداخت ۹۲هزار فقره وام خرید مسکن توسط بانک مسکن در سال گذشته –تسهیلات ۲۰ میلیونی در ۱۰ ماه اول سال۹۲ و تسهیلات ۳۵میلیونی بعد از افزایش سقف وام از دی‌ماه- می‌توان برآورد کرد در سال۹۲ حدود ۳هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید و حدود ۱۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت توسط بانک‌مسکن پرداخت شده است.
این در حالی است که در سال۹۲ طبق اعلام بانک‌مرکزی حداقل۶۰هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری در حوزه ساخت‌وسازهای مسکونی انجام شده و طبق اعلام سامانه رهگیری معاملات مسکن، بیش‌از یک میلیون معامله در حوزه خریدوفروش واحدمسکونی نیز در سراسر کشور اتفاق افتاده است که مجموعه گردش مالی در این دو حوزه طی سال گذشته را به بالای ۱۵۰ هزار میلیارد تومان رسانده است. در این میان، بانک‌مسکن تنها ۱۳ هزار میلیارد تومان از این رقم را تسهیلات پرداخت کرده است.
چگینی درباره نیاز بازار مسکن شهر تهران به تسهیلات بانکی نیز گفت: در سال۹۲ حجم معاملات خرید مسکن در تهران به ۱۰۰ هزار فقره رسید و در واقع ۱۰۰ هزار نفر متقاضی مسکن ساکن تهران در سال گذشته اقدام به خرید واحدمسکونی کردند درحالی‌که، بانک مسکن به عنوان تنها بانک عامل پرداخت کننده تسهیلات خرید مسکن، پارسال ۹۲هزار فقره وام خرید به کل کشور پرداخت کرد. چگینی تصریح کرد: مقایسه پرداختی وام خرید و نیاز به وام خرید حکایت از آن دارد که ظرفیت فعلی بانک‌مسکن برای پرداخت تسهیلات خرید، حتی کفاف نیاز متقاضیان واقعی شهر تهران را نمی‌دهد.
۷ عامل جدایی بانک‌ها از بخش مسکن
هر چند برخی بانکهای دولتی و خصوصی طی این سال‌ها، سرمایه‌گذاری‌های وسیعی در ساختوساز برج‌های مسکونی و تجاری در شهر تهران و سایر شهرهای بزرگ کشور انجام داده‌اند و بخش قابل‌توجهی از منابع بانکی را به جای آنکه تسهیلات بپردازند، صرف فعالیت‌های اقتصادی خود کرده‌اند اما بررسی‌های کارشناسی نشان می‌دهد مجموعه‌ای از عوامل هفت گانه باعث شده نظام بانکی در این سال‌ها از مسیر طبیعی پرداخت تسهیلات مسکن فاصله بگیرد و سهم مسکن از تامینمالی بانکی را کاهش دهد.
در بررسی انجام شده توسط معاونت مسکن وزارت راهوشهرسازی مشخص شده است: نوسانات شدید نرخ تورم طی سال‌های اخیر و تعیین دستوری نرخ سود بانکی به عنوان دو عامل کلیدی در تضعیف سهم بخش مسکن از تسهیلات بانک‌ها مطرح هستند که باعث شده نرخ واقعی سود سپرده‌گذاری در بانک‌ها منفی شود و در نتیجه میزان ورود نقدینگی به بانک‌ها و جذب سپرده‌های طولانی‌مدت کاهش پیدا کند. همچنین عامل سوم در این تضعیف سهم، به طول دوره پرداخت تسهیلات مسکن برمی‌گردد که چون تسهیلات مسکن به‌صورت بلندمدت پرداخت می‌شود و در مقابل، علاقه چندانی از طرف سپرده‌گذاران برای سپرده‌گذاری بلندمدت وجود ندارد، در نتیجه، امکان آنچنانی در بانک‌ها برای پرداخت تسهیلات مسکن وجود ندارد.
عامل چهارم نیز به کاهش نسبت کفایت سرمایه سیستم بانکی برمی‌گردد که توان وام‌دهی بانک‌ها را طی سال‌های اخیر تحلیل داده است. همچنین در شرایطی که نرخ بهره واقعی پرنوسان و عمدتا منفی باشد سپرده‌گذاری‌های بلندمدت کاهش می‌یابد و بانکهای پرداخت کننده باید از منابع مالی کوتاه‌مدت استفاده کنند این در حالی است که تسهیلات پرداختی به متقاضیان مسکن، عمدتا بلندمدت است. عامل پنجم که باعث شده سهم بخش مسکن از تسهیلات بانکی از ۲۵درصد در سال‌های اول دهه۸۰ به ۷/۱۲ درصد در سال گذشته کاهش پیدا کند، تضاد بین منابع مالی کوتاه‌مدت در اختیار بانک‌ها و پرداخت تسهیلات بلندمدت به بخش مسکن است.
از سوی دیگر انحصاری بودن فعالیت بانک‌مسکن –به عنوان عامل ششم- در حوزه تامین مالی مسکن و عدم رقابت بین بانکهای دولتی و خصوصی در این حوزه طی سال‌های اخیر مانع از آن شده که طرح‌های نو و کارآمد و در عین حال پربازده در مسیر پرداخت تسهیلات مسکن به‌کار گرفته شود.معاونت مسکن و ساختمان وزارت راهوشهرسازی عامل هفتم در تضعیف سهم بخش مسکن از تسهیلات بانک‌ها را «کاهش نرخ پس‌انداز بانکی متقاضیان مسکن» معرفی کرده و معتقد است: به جز بانک مسکن که حساب صندوق پس‌انداز مسکن را برای سوق دادن پس‌اندازهای مردمی جهت تامین مسکن طراحی کرده است، نهادسازی دیگری برای ترغیب به پس‌انداز و تقویت منابع بانکی صورت نگرفته است.
منبع: دنیای اقتصاد
  |
 |
 |
 |
 |
 |
