راه عبور از چالش خانه‌های خالی

شدت هزینه‌های تحمیل‌شده از طرف مجتمع‌های مسکونی به‌کل خالی‌ازسکنه –ساختمان‌هایی که همه واحدهای آن خالی است- و همچنین سایر واحدهای مسکونی بدون‌استفاده، بر بودجه سالانه شهرداری‌تهران باعث شده اعضای شورای‌شهر طرح «انتقال» مصوبه اسفند‌ماه مجلس در خصوص اخذ مالیات از خانه‌های خالی از دولت به مدیریت‌شهری پایتخت را مطرح و از دولت مطالبه کنند.

در تهران طبق آخرین آماری که در ماه‌‌های آخر عمر کاری دولت دهم توسط مقامات وزارت راه‌وشهرسازی اعلام شد، ۵۰۰ هزار واحد مسکونی خالی‌ از سکنه وجود دارد.

این آپارتمان‌ها گذشته از تاثیر منفی ملموسی که بر رفتار قیمت مسکن و برهم‌زنی توازن بین عرضه و تقاضا در بازار ملک دارند، هزینه نگهداری شهر را برای شهرداری‌تهران افزایش داده‌اند. شهرداری تهران در بودجه مصوب سالانه‌ خود، از تمام آپارتمان‌های موجود در شهر، به یک میزان و به‌صورت تقریبا مساوی، عوارض مصرف سالانه تحت عنوان عوارض نوسازی و پسماند، دریافت می‌کند، طوری‌که مبلغ این ۲ عوارض در غالب محله‌ها، حتی کمتر از شارژ یک فصل این آپارتمان‌ها (کمتر از ۳۰۰ هزار تومان) می‌شود.

کارشناسان شهری با ایراد اساسی نسبت به این شیوه دریافت عوارض شهری، معتقدند: از آنجا که مالکان خانه‌های خالی به مراتب بیشتر از سایر مالکان، از دارایی ملکی خود – تحت تاثیر افزایش قیمت مسکن و بلااستفاده گذاشتن ملک برای فروش در لحظه جهش- منتفع می‌شوند، باید بیشتر از سایر مالکان مسکونی، به شهرداری عوارض پرداخت کنند.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران در این زمینه به «دنیای‌اقتصاد» گفت: راهکار موجود در پایتخت برای براندازی بازار خانه‌های خالی، انتقال مسوولیت اجرای مصوبه اسفند سال گذشته مجلس در خصوص «اخذ مالیات ۵/۴ تا ۹ درصدی از خانه‌‌های خالی» به مدیریت شهری است تا شهرداری به‌واسطه بانک‌اطلاعاتی‌ای که از املاک تهران دارد و همچنین ابزارهایی که برای اخذ عوارض در اختیارش است، در قالب «عوارض» اقدام به دریافت مبالغی از این خانه‌‌ها کند.

محمد سالاری ‌با تشریح پنج عامل در رشد تعداد خانه‌های خالی در تهران، اعلام کرد: منافع مالی این مصوبه نیز باید به بودجه‌ شهرداری‌تهران منتقل شود تا در ازای آن، شهرداری از درآمد ناپایدار ‌ساخت‌وساز فاصله بگیرد.

اعضای شورای شهر تهران معتقدند، اخذ مالیات از خانه‌های خالی اگرچه می‌تواند در کوتاه‌مدت فضای رانت و واسطه گری در بخش ساخت وساز مسکن را آرام کند، اما به‌دلیل پیوند با اقتصاد کلان کشور همچون مسکن اثری موقتی بر بازار مسکن خواهد داشت.

در روزهای پایانی سال گذشته نمایندگان مجلس بدون اطلاع دقیق سیاست‌گذاران بخش مسکن، طرحی را در جریان بررسی اصلاح قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب رساندند تا از این طریق به چند سال بلاتکلیفی درباره اخذ مالیات از خانه‌های ‌خالی پایان دهند. بر اساس این مصوبه، آپارتمان‌هایی که بیش‌از یک‌سال خالی باشند، از سال دوم به بعد مشمول مالیاتی معادل «نصف مالیات‌اجاره» می‌شوند. با تصویب این مصوبه برخی کارشناسان بخش مسکن عنوان کردند نرخ مالیات تصویب شده برای خانه‌های خالی، به علت آنکه درصد ناچیزی از اجاره‌بها است، اثر بازدارندگی در احتکار آپارتمان ندارد. هم‌اکنون مالیات ‌بر‌اجاره، ۱۵درصد نرخ منطقه‌‌ای اجاره‌بها –نرخ منطقه‌ای حدود ۶۰ درصد مبالغ روز اجاره‌بها است- را شامل می‌شود که با این حساب این نرخ معادل ۹ درصد مبالغ اجاره واقعی می‌شود و برای خانه‌های خالی معادل ۵/۴ درصد ارزش روز اجاره آپارتمان‌ها خواهد شد.

برخی از اعضای پارلمان محلی پایتخت در عین حمایت از مصوبه «اخذ مالیات از خانه‌های خالی» در قالب راه حلی کوتاه‌مدت آن را راهکاری ریشه‌ای برای جلوگیری از رشد خانه‌های خالی نمی‌دانند و اعلام می‌کنند، تا زمانی که در بخش‌های مختلف اقتصادی فضای رقابتی ایجاد نشود، بازار سوداگری خانه‌های خالی جمع نخواهد شد.

در عین حال برخی دیگر از اعضای شورای شهر عنوان می‌کنند، امکان اجرای مصوبه اخذ مالیات از خانه‌های خالی در تهران از طریق مدیریت شهری امکان‌پذیرتر است.

طرح مالیاتی؛ راهکاری موقت یا دائم؟
غلامرضا انصاری عضو کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر تهران با اعلام حمایت شورا از مصوبه «اخذ مالیات از خانه‌های خالی» به عنوان راهکاری کوتاه‌مدت، کاهش توان خرید و احتکار خانه توسط قدرتمندان مالی را ۲ عامل رشد پدیده خانه‌های خالی در تهران دانست و گفت: در شهر تهران به‌دلیل رشد جمعیت مهاجر و کمبود فضای زندگی با افزایش تقاضا در برابر عرضه و رشد عمودی فضاها مواجه هستیم.

او افزود: وقتی بخش‌های مختلف اقتصادی از فضای رقابتی و رونق دور هستند و به نوعی اقتصاد کشور بیمار شده سرمایه‌گذاران بخش مسکن را تنها بخش امن برای کسب و رشد درآمد در کوتاه‌مدت تلقی می‌کنند، همین امر سبب می‌شود تا از ظرفیت‌های بالقوه سایر بخش‌های اقتصادی به‌دلیل نبود فضای امن برای سرمایه‌گذاری استفاده نشود.

او با بیان اینکه اخذ مالیات از خانه‌های خالی همچون مُسکنی برای حل کوتاه‌مدت این معضل است، در گفت و گو با «دنیای اقتصاد» اظهار کرد: برای حل ریشه‌ای این معضل باید راهکاری اساسی‌تر پیدا کرد، از این رو در کمیسیون برنامه و بودجه شورای شهر بنا داریم مکانیزمی برای اتکای کمتر مدیریت شهری روی درآمدهای ناپایدار و فروش تراکم طراحی کنیم.

انصاری با اشاره به قانون شهرداری‌ها در خصوص اجازه به شهرداری برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی در سال‌های گذشته تصریح کرد: اگرچه رقم درآمدی حاصل از این ردیف نمی‌تواند کاهش درآمد حاصل از بخش ساخت‌وساز را جبران کند، اما دولت می‌تواند با ایجاد ساز و کارهای مناسب سیستمی را طراحی کند که علاوه‌بر ایجاد امنیت شغلی، در عرصه‌های مختلف اقتصادی و فرهنگی فضای رقابتی و سودآوری ایجاد شود.

شهرداری مجری طرح مالیاتی شود
محمد سالاری رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر نیز اخذ مالیات از خانه‌های خالی را به عنوان راهکاری موثر در کوتاه‌مدت از سوی دولت و مجلس برای جلوگیری از رشد این پدیده عنوان کرد و گفت: با توجه به مشکلاتی که دولت در ارتباط با تامین درآمدهای پایدار اداره کشور دارد به نظر می‌رسد، اخذ مالیات از خانه‌های خالی می‌تواند تا حدودی از فضای رانت، دلالی و واسطه گری که در ساخت مسکن وجود دارد، جلوگیری کند.

او ادامه داد: با توجه به رشد جمعیت در سطح شهر تهران همچنان بخش تقاضای مصرفی بر عرضه مسکن پیشی دارد، اما با این وجود به‌دلیل رکود سایر بخش‌های اقتصادی ساخت وساز در تهران به یک نوع تجارت بدل شده است.

سالاری عضو شورای شهر تهران شرط موفقیت در اجرای این مصوبه را در نظر گرفتن ابعاد مختلف آن بیان کرد و افزود: اگرچه با توجه به درآمدی که متولیان ساخت‌وساز از محل ساخت‌وساز دارند اخذ مالیات از خانه‌های خالی جای شبهه ندارد، ولی باید تمام جهات اجرای طرح لحاظ شود تا از طرف دیگر رکودی در سطح ساخت و ساز ایجاد نشود.

این پنج عامل
او در پاسخ به این سوال که آیا رشد خانه‌های خالی ناشی از پایین بودن توان خرید مردم است یا به‌دلیل احتکار؟ تاکید کرد: هر دو عامل در بروز این پدیده تاثیر دارد. علاوه‌بر این ۲ عامل، در طول سالیان گذشته شهرداری تهران به‌دلیل مشکلاتی که برای تامین درآمد اداره شهر داشت به فروش تراکم، عبور از طرح تفصیلی و تغییر کاربری روی آورد.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر اضافه کرد: این پنج عامل موجب شد تا در چند سال اخیر در سطح شهر تهران شاهد عرضه ساختمان‌هایی باشیم که به صورت خالی نگهداری می‌شوند. او به قانون شهرداری‌ها برای اخذ مالیات از خانه‌های خالی اشاره کرد و گفت: قطعا یکی از مکانیزم‌های کسب درآمد پایدار در پایتخت احیای دوباره این قانون است؛ چرا که شهرداری با توجه به خدماتی که به ساختمان‌های خالی هم در سطح شهر می‌دهد، می‌تواند بخشی از درآمد خود را از طریق اخذ عوارض از خانه‌های خالی بگیرد.

او با اشاره به مکانیزم اجرایی مصوبه اخذ مالیات از خانه‌های خالی اظهار کرد: به نظر می‌رسد دولت برای دریافت مالیات از خانه‌های خالی بهتر است از طریق سیستم شهرداری ورود کند و مالیات از خانه‌های خالی به صورت کامل به مدیریت شهری واگذار شود.
منبع: دنیای اقتصاد