فرهاد بیضایی*: یکی از وظایفی که قانون اساسی بر عهده دولت‌ها گذاشته است تامین مسکن متناسب با نیاز برای خانوارهای فاقد مسکن است. دولت‌ها همیشه با سیاست‌های مختلف سعی بر حمایت از خانوار برای تامین این کالای اساسی داشته‌اند. یکی از این سیاست‌ها که قدمت بسیاری در کشور دارد، سیاست افزایش تسهیلات خرید مسکن است. معتقدان به سیاست افزایش تسهیلات خرید، علاوه بر توانمندی خانوار به دنبال خروج بازار مسکن از رکود نیز بوده‌اند. چرا که تولید کالای مسکن در کشور می‌تواند بسیاری از صنایع وابسته به خود را فعال کند که به تبع آن رشد اقتصادی و اشتغال را به دنبال دارد. اما باید دید که این سیاست دقیقا می‌تواند ۲ هدف برشمرده شده را محقق کند؟
در سالیان گذشته همواره یکی از سیاست‌های اصلی اتخاذ شده برای خروج از دوران رکود، تحریک بازار از ناحیه تقاضا و تخصیص و افزایش سقف وام‌های خرید مسکن بوده است. عملکرد این تحریک به گونه‌ای است که بازار را با فشار تورمی از رکود خارج می‌کند؛ زیرا با تخصیص و افزایش سقف تسهیلات بانکی، تقاضای خرید مسکن افزایش مییابد و با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل‌‌دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد. افزایش تقاضا در بازار زمین باعث بالا رفتن قیمت زمین شده و از آنجا که زمین جزء جدایی ناپذیر مسکن است، قیمت مسکن نیز افزایش مییابد. بنابراین ممکن است افزایش وام خرید بازار مسکن را در یک دوره کوتاه مدت از رکود خارج کند، اما به علت تورم ناشی از این سیاست بازار را در رکود عمیق‌تری فرو خواهد برد.
این روزها در فضای سیاست اقتصاد کشور نقش منابع بانک مرکزی در ایجاد تورم آن‌چنان اهمیت یافته است که مسوولان در مقابل خاصیت تورم‌زا بودن تسهیلات خرید عنوان می‌دارند از آنجا که این تسهیلات از منابع بانک مرکزی استفاده نمی‌شود تورم‌زا نیست. اما باید توجه داشت که تنها رشد پایه پولی از طریق استفاده از منابع بانک مرکزی نیست که منجر به تورم در بازار یا منجر به افزایش قیمت در برخی از کالاها می‌شود. افزایش وام خرید از ۳ منظر دیگر منجر به بروز تورم در بازار مسکن و در نهایت در کل اقتصاد خواهد شد. بررسی نحوه عملکرد تسهیلات خرید و ساخت بر تورم نیازمند بررسی هر یک از این سیاست‌ها بر عوامل اصلی شکل‌دهنده تورم، شامل «افزایش تقاضا نسبت به عرضه»، «انتظارات غیرعقلایی یا تورمی» و «افزایش هزینه نهاده‌های تولید» است. در شرایط افزایش تقاضا نسبت به عرضه، سیاست‌های تحریک تقاضا، عدم تعادل میان عرضه و تقاضا را به دنبال دارد. در حال حاضر با توجه به اینکه شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی بیش از عدد یک است و فاصله میان عرضه و تقاضا وجود دارد، اتخاذ سیاست پرداخت وام خرید منجر به افزایش تقاضای مصرفی و تقاضای سوداگرانه به صورت توامان خواهد شد که نتیجتا عامل موثری در افزایش تقاضا نسبت به عرضه و تورم در بخش مسکن به شمار می‌آید. وجود تسهیلات خرید، افزایش سقف تسهیلات و به دنبال آن افزایش تقاضا الزاما به معنای افزایش موجودی مسکن و عرضه آن به بازار نیست. فرآیند تخصیص وام خرید مسکن به‌گونه‌ای است که هیچ‌گونه تضمینی مبنی بر ایجاد واحدهای جدید در بازار مسکن نخواهد داشت. بنابراین در چنین شرایطی هرگونه تحریک بازار از ناحیه تقاضا منجر به تشدید فاصله عرضه و تقاضا و افزایش قیمت زمین و مسکن خواهد شد و افزایش تورم در کل اقتصاد را در پی دارد. انتطارات غیرعقلایی یا تورمی هرچند که در اقتصاد کشور سابقه‌ای طولانی دارد، اما بروز و ظهور آن در بازار مسکن شدیدتر است. بسیاری از کارشناسان نیز همواره بر اهمیت انتظارات تورمی در بازار مسکن تاکید داشته‌اند و متعقدند که هرگونه افزایش تسهیلات خرید منجر به افزایش قیمت در بازار مسکن خواهد شد. به دلیل وجود دوره‌های رکود و رونق تورمی در طول چهار دهه گذشته، تورم غیر عقلایی یا انتظاری در بخش مسکن با شروع تحریک تقاضا شدت گرفته و منجر به افزایش پلکانی قیمت زمین و مسکن می‌شود. در نتیجه بروز این انتظارات، بازار به سوی عدم تعادل، نوسان و بحران سوق مییابد. در چنین شرایطی بازگشت به شرایط طبیعی دشوار شده و تورم شکل می‌گیرد. (اطهاری، کمال؛ نقش انتظارات غیرعقلایی در نوسانات بازار مسکن، فصلنامه اقتصاد مسکن، شماره ۳۱ )
به دلیل شرایط خاص بازار زمین مانند غیرقابل تجارت بودن، محدود بودن، ناهمگن بودن و غیرقابل جانشین بودن، این بازار مستعد پدیده شکست است. بنابراین با توجه به این ویژگی‌ها، قاعده افزایش عرضه متنوع در شرایط افزایش تقاضا صادق نیست. افزایش تقاضا ناشی از سیاست تحریک تقاضا منجر به شروع دوره رونق تورمی و ورود سرمایه‌های سرگردان به این بخش خواهد شد و این در حالی است که عرضه مسکن، متناسب با افزایش سرمایه تحریک نشده و به سبب افزایش قیمت زمین، عرضه آن به بازار گران خواهد بود. بنابراین پس از هر دوره رکود و رونق تورمی، سهم زمین از قیمت نهایی مسکن افزایش یافته و به نسبت دوره قبل سرمایه بیشتری جذب بازار زمین می‌شود. از سوی دیگر با رونق نسبی حاصل از این افزایش تقاضا، تقاضای سرمایه‌ای به این بخش وارد شده و از آنجا که زمین از عناصر اصلی تشکیل دهنده قیمت مسکن است، این پدیده، افزایش تقاضا برای زمین را به دنبال دارد.
با افزایش تقاضا برای زمین، مالکان زمین در انتظار افزایش قیمت از عرضه زمین خودداری می‌کنند و به تبع آن قیمت زمین مجددا افزایش مییابد که این امر در نهایت منجر به افزایش هزینه نهاده‌های تولید و در نهایت منجر به افزایش تورم عمومی کشور می‌شود، از آنجا که خاصیت وام خرید تورم‌زایی است. هرچند در ظاهر منجر به توانمندی اولیه خانوار در بازار مسکن خواهد شد، اما در نهایت به علت تورم ایجاد شده در اقتصاد و همچنین بازار مسکن، خانوار توانمندی خود را از دست خواهد داد. بررسی تجربه گذشته افزایش وام خرید در بازار مسکن نیز به‌گونه‌ای بوده است که نه تنها منجر به افزایش توانمندی خانوار نشده است، بلکه تاثیرات نامناسبی نیز بر کل اقتصاد کشور تحمیل کرده است. بنابراین دولت هیچ‌گاه نتوانسته بر اساس سیاست افزایش وام خرید، توانمندی خانوار را در بازار مسکن افزایش دهد. بنابراین همان‌گونه که از جدول قابل استنباط است، اتخاذ این سیاست تنها به مثابه انداختن کبریت در باروت بازار مسکن خواهد بود و تجربه نشان داده در شرایط فعلی بازار مسکن و اقتصاد کشور، این سیاست به صلاح نیست.
*کارشناس مسکن
منبع: دنیای اقتصاد
  |
 |
 |
 |
 |
 |
