کد خبر: 116843
سه شنبه 3 مهر 1397 - 9:04
نمی‌توان از بازار مسکن صحبت کرد اما شرایط رکود تورمی را در نظر نگرفت؛ رکودی که باعث شده بسیاری از فعالان این بازار فعالیت‌شان در این صنعت را مسکوت نگه دارند و سعی کنند سرمایه‌های خود را وارد بازارهای دیگر کنند.
هفته‌های پایانی اسفند ماه سال گذشته، اقتصاددانان و تحلیلگران بازار مسکن شرایط مسکن در سال ۹۷ را به این ترتیب پیش‌بینی کردند: این بازار در نیمه دوم سال از شرایط رکود تورمی خارج و وارد مرحله رونق می‌شود. در آن زمان حال و هوای اقتصاد به این شکل نبود و جهش قیمت‌های دلار به تازگی و با دامنه‌های کمتری آغاز شده بود. اکنون سوالی که همچنان باقی است، این است که آیا با توجه به رکود تورمی، امکان رشد بیشتر قیمت‌ها وجود دارد یا نه؟
برخی از این فعالان معتقدند نباید برای این بازار لفظ «رکود» را به کار برد که «کسادی» صفتی مناسبت‌تر برای این بازار است. با این حال همواره هستند کارشناسانی که معتقدند کسادی و نوسانات بازار مسکن تابعی از سیاست‌های اقتصادی کلان جامعه، تقاضای فصلی، افزایش جمعیت و ازدواج جوانان است.
مصطفی قلی خسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور با رد رکود مسکن در چند ماهه اخیر با اشاره به معاملات انجام شده در ۶ ماه ابتدای سال معتقد است که « بازار مسکن کساد نه در رکود، اگر رکود در بازار مسکن بود از اول سال ۹۷ تا روز گذشته ۳۷۸ هزار و ۶۶۱ معامله در مبایعه‌نامه‌ها ثبت نمی‌شد.
او حتی پیش‌بینی کرده که بازار ایران با گران شدن مسکن ولع مردم برای خرید مسکن افزایش می‌یابد پس اگر تولیدات داخلی مرتبط با مسکن افزایش نیابد بازار مسکن رونق می‌بخشد. در همین حال علی چگینی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی نظر دیگری دارد و معتقد است که کلید ایست افزایش قیمت مسکن به صدا در آمده است و نباید پیش‌بینی افزایش قیمت در این بازار را داشته باشیم. وی با شرط اینکه اگر اتفاق عجیب و غریبی در بازار خودرو روی ندهد برای این بازار پیش‌بینی توقف رشد قیمت را کرده و گفته است: «بخش مسکن و بازار مسکن بخش تاثیرپذیری از مسائل اقتصاد خرد و کلان است، پس اگر نگاهی به پنج سال گذشته بیندازیم، می‌بینیم که قیمت مسکن ثبات داشته و ۳۰ درصد کاهش یافته بود. این ثبات قیمت و کاهش تا نیمه سال ۹۶ ادامه یافت و در سال ۹۶ وقتی نهادهای مسکن رشد قیمت داشت، اقتصاد در سال ۹۶ در تمام بخش‌ها دچار تغییرات اساسی شد و مسکن نیز تا حدودی از این تحولات تاثیر گرفت و دچار افزایش قیمت شد.»
رکود در بخش مسکن را قبول ندارم
مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در خصوص بازار مسکن برای نیمه دوم سال به «اعتماد» گفت: آمارهای ثبتی در خصوص معاملات مسکن در سامانه‌های مربوطه ثبت شده و نشان می‌دهد رکودی در این بخش نداریم. با توجه به خرید و فروش نمی‌توان گفت بازار مسکن در رکود به سر می‌برد، زیرا رکود زمانی صورت می‌گیرد که هیچ گونه داد و ستدی در بازار نباشد. شرایط فعلی بخش مسکن نمایانگر کسادی است نه رکود. خسروی معتقد است رکود یعنی عدم خرید و فروش و به بیان دیگر عدم معامله، در حالی که معاملات در بازار مسکن انجام می‌شود، چرا که مردم به خانه نیاز دارند. ولی معاملات به مانند گذشته رونق آنچنانی ندارد. خسروی در خصوص نیمه دوم سال و حال و هوای بازار مسکن گفت: در فصول پاییز و زمستان قدری از معاملات کم می‌شود که البته آن هم طبیعی است، چرا که اولا به دلیل سرما ساز و ساخت‌ها با سرعت کمتری پیش می‌رود و از طرف دیگر نقل مکان در این فصل هم سخت خواهد بود. رییس اتحادیه مشاوران املاک کشور در خصوص وعده‌هایی که برای بخش مسکن داده می‌شود، گفت: اگر وعده‌های تخصیص وام ترمیم بافت فرسوده پرداخت شود، انتظار بر این است که بازار مسکن به ثبات نسبی در قیمت‌ها برسد.
خسروی در خصوص دخالت دولت برای به تعادل رساندن بازار مسکن در مدتی کوتاه گفت: هر زمان که دولت‌ها به شکل مستقیم در بازار مسکن دخالت کردند، مشکلاتی به وجود آمد. دولت مجری خوبی برای سیاست‌های بخش مسکن نیست و بهتر است به جای دخالت مستقیم، ناظر بر اجرای سیاست‌ها باشد. وی در ادامه در خصوص واگذاری امور عمرانی و ساخت و ساز به بخش خصوصی گفت: ساخت مسکن باید در دست بخش خصوصی باشد تا دولت. البته نباید از حمایت‌های دولت به بخش خصوصی چشم بپوشانیم. همکاری دولت و بخش خصوصی (با تمرکز بر وظایف بیشتر بخش خصوصی) بخش مسکن را از وضعیت فعلی نجات می‌دهد. خسروی درباره هدایت نقدینگی به سمت بخش مسکن گفت: مسکن و ملک تنها دارایی‌هایی هستند که نه از بین می‌روند و نه قاچاق می‌شوند، اما دیربازده هستند. در حال حاضر مردم ترجیح می‌دهند پول و نقدینگی خود را به سمت بازارهای ارز و طلا که هم زود بازده هستند و هم پر ریسک هدایت کنند تا سود بیشتری عایدشان شود. امیدواریم با برقراری ثبات نسبی در سایر بازارهای موازی، نقدینگی به بخش مسکن و ساختمان راه پیدا کند تا هم تعادل در بخش عرضه ایجاد شود و هم در بخش تقاضا.
آغاز رشد قیمت
مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه رشد قیمت مسکن از نیمه دوم سال ۹۶ آغاز و حتی تا چند ماه گذشته نیز ادامه داشت، گفت: «متوسط رشد قیمت مسکن در تهران براساس معاملات صورت گرفته ۶۰ درصد بود، پس این تغییرات ناشی از تغییرات اقتصاد کلان، مسائل بین‌المللی و برجام و دلار رخ داده بود. وقتی نهاد‌ه‌های تولید مسکن مثل فولاد، آهن و سایر مصالح ساختمانی رشد پیدا می‌کند، نمی‌توان گفت قیمت مسکن نباید افزایش یابد، چرا که در این صورت مسکن که با رونق خود می‌تواند اشتغال زیادی ایجاد کند دچار رکود در بخش تولید می‌شود، پس افزایش قیمت که بر اساس شرایط اقتصادی کشور رخ داده بود یک امر طبیعی بود.» علی چگینی با تاکید بر اینکه اگر قیمت مسکن رشد نکند تولید مسکن نیز متوقف خواهد شد، گفت: «رشد قیمت در یک سال گذشته باعث شد تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی رشد کند و ارزش افزوده بخش مسکن که چندین سال منفی بود، مثبت شود. تحلیل بنده از وضعیت آینده بخش مسکن این است که بخش مسکن افزایش قیمت خود را در حد بالای خود داشته است، پس کشش قیمت دیگر وجود ندارد، مگر اینکه اتفاقات عجیب و غریبی در اقتصاد رخ دهد.»
اجبار۳۰۰ هزار واحدی
البته ایرج رهبر نایب‌رییس کانون انبوه‌سازان تهران معتقد است که چون نیاز بازار مسکن سالانه یک میلیون واحد است اگر کمتر از ۳۰۰ هزار واحد مسکونی در سال در کشور ساخته شود عرضه و تقاضا به هم می‌خورد. چنانچه کمتر از این باشد مشخص است که اختلالی به وجود آمده است، کاهش ساخت و ساز یا افزایش ساخت و ساز به وضعیت مسکن در سال‌های بعد تاثیر می‌گذارد. انباشت تقاضا از سال‌های گذشته افزایش نابهنگام قیمت مسکن را به وجود می‌آورد.
وی البته رشد جمعیت و افزایش ازدواج در جامعه را از عوامل تقاضای مسکن عنوان می‌کند و تاکید می‌کند:
« مسکن لکوموتیو اقتصاد کشور است، ۳۵ درصد کل اقتصاد کشور را مسکن در بر می‌گیرد. همیشه اجاره‌بها با معاملات خرید و فروش نسبت عکس دارد. در صورت کاهش توان خرید خانواده‌ها به اجاره‌نشینی رضایت می‌دهند. بر این اساس کاهش تولید ساخت و ساز و عرضه نشدن مسکن جدید افزایش اجاره‌بها را به دنبال خواهد داشت. باید سیاستگذاری‌ها طوری باشد که نیازی بر کنترل و تعزیرات نباشد. قانون ساماندهی تولید و عرضه کشور در سال‌های گذشته قانون مناسبی برای اجراست.
تلاطم سوداگرانه
افشین پروین‌پور، کارشناس اقتصادی در گفت‌وگو با «اعتماد» وجود شرایط رکود تورمی در بخش مسکن را تایید کرد و گفت: در مباحث اقتصادی برای تعریف سیکل‌ها از رکود و رونق استفاده می‌شود. در حال حاضر بخش مسکن با رکود مواجه است. کساد بودن بازار، تعریف علمی برای توضیح وضعیت بخش‌های اقتصادی نیست. نوع رکود می‌تواند هم در ساخت و ساز باشد و هم در خرید و فروش. در حال حاضر مسکن گرفتار رکود در خرید و فروش و ساخت و ساز است. پروین‌پور در خصوص وضعیت مسکن تا انتهای سال جاری افزود: با توجه به شرایط کشور، وضعیت بخش مسکن تا پایان سال به همین منوال خواهد بود و قیمت‌ها نیز با یک شیب ملایم افزایش می‌یابد.
این کارشناس مسکن در خصوص علل تورم در مسکن افزود: مسکن بخشی است که هم می‌تواند تورم ایجاد کند و هم از تورم تاثیر بگیرد. وضعیت فعلی مسکن متاثر از تورم عمومی کشور است. هر زمان که سطح عمومی قیمت‌ها افزایش یابد، قیمت مسکن نیز زیاد می‌شود.
پروین‌پور معتقد است تا زمانی که روند سیاستگذاری در بخش مسکن به این صورت باشد، رونقی در این خصوص ایجاد نمی‌شود. این کارشناس اقتصادی معتقد است دولت باید در بخش مسکن دخالت کند اما دخالتی بجا و به موقع. وی در این زمینه افزود: در کشورهای دیگر هم حدی از دخالت دولت در بخش‌های مختلف اقتصادی وجود دارد. حتی در دولت‌های لیبرال هم اعتقاد بر دخالت کارآ و برنامه‌ریزی شده دولت در بخش‌های اقتصادی است. منتها در ایران، دولت‌ها از بخش مسکن رفته و کمک‌شان مختص به ارایه تسهیلات خرید و نوسازی مسکن شده است. به بیان دیگر کنترل و نظارت عمیقی وجود ندارد و بازار این بخش رها شده است. به همین دلیل قیمت و اجاره‌بهای مسکن بی‌دلیل افزایش یافته است. پروین‌پور معتقد است مشکل بخش مسکن در عدم رغبت به ساخت‌و‌ساز و کاهش قدرت خرید متقاضیان نیست، بلکه مشکل در فعالیت سوداگرانه است. به دلیل سوداگری در بازار، قیمت‌ها افزایش پیدا کرده به‌طوری که ۳/۲ قیمت‌های فعلی، حباب است. در این شرایط تسهیلات اعطایی نیز جوابگوی نیاز متقاضیان مسکن نیست. این کارشناس مسکن مهار و کنترل سوداگری توسط دولت را راه‌حل نهایی برای ایجاد قیمت‌های منطقی و از بین رفتن حباب در بازار مسکن می‌داند.
باز هم گران می‌شود
با این حال کارشناسان بازار مسکن نظر دیگری دارند و معتقدند که بازار با توجه به کاهش ساخت‌و‌ساز مسکن در چند سال گذشته با کاهش عرضه مواجه است و همچنان روال افزایش قیمتی در این بازار ادامه خواهد یافت.
بیت‌الله ستاریان، کارشناس مسکن پیش از این بارها نیز به روالی که بازار مسکن پشت سر گذارده اشاره کرده و گفته است: « طبق پیش‌بینی‌هایی که داشتیم قیمت خانه از شهریور پارسال روند رو به رشد خود را آغاز کرد و در بهار امسال با شیب تندتری ادامه پیدا کرد. البته گرانی‌ها به همین جا ختم نمی‌شود و افزایش قیمت‌ها تا پایان ۹۷ باز هم ادامه پیدا می‌کند.» ستاریان حتی نیاز به ساخت مسکن را سالانه ۱.۳ میلیون واحد می‌داند و معتقد است: « در ۵ سال گذشته به‌طور متوسط بین ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار خانه تولید کردیم، بنابراین افزایش قیمت مسکن تا پایان سال با یک شیب نسبتا ملایمی ادامه پیدا می‌کند، طبق پیش‌بینی‌هایی که داشتیم قیمت خانه از شهریور پارسال روند رو به رشد خود را آغاز کرد و در بهار امسال با شیب تندتری ادامه پیدا کرد. البته گرانی‌ها به همین جا ختم نمی‌شود و قیمت‌ها تا پایان ۹۷ باز هم ادامه پیدا می‌کند.» به گفته این کارشناس بازار مسکن در حال حاضر باید سالانه نزدیک به ۲ میلیون مسکن در کشور تولید شود تا عقب‌ماندگی ۵ سال گذشته در حدود ۳ سال جبران شود. اما تنها رکود این روزهای بازار دست یافتن به این هدف را کمی دور از انتظار نشان می‌دهد بلکه مصالح تولیدی کشور هم در بهترین حالت تنها جوابگوی ساخت ۹۰۰ هزار تا یک میلیون واحد مسکونی را می‌دهد.
محمدقلی خسروی
هر زمان که دولت‌ها به شکل مستقیم در بازار مسکن دخالت کردند، مشکلاتی به وجود آمد. دولت مجری خوبی برای سیاست‌های بخش مسکن نیست و بهتر است به جای دخالت مستقیم، ناظر بر اجرای سیاست‌ها باشد. ساخت مسکن باید در دست بخش خصوصی باشد تا دولت. البته نباید از حمایت‌های دولت به بخش خصوصی چشم بپوشانیم. همکاری دولت و بخش خصوصی (با تمرکز بر وظایف بیشتر بخش خصوصی) بخش مسکن را از وضعیت فعلی نجات می‌دهد.
افشین پروین‌پور
مشکل بخش مسکن در عدم رغبت به ساخت و ساز و کاهش قدرت خرید متقاضیان نیست، بلکه مشکل در فعالیت سوداگرانه است. به دلیل سوداگری در بازار، قیمت‌ها افزایش پیدا کرده به‌طوری که ۳/۲ قیمت‌های فعلی، حباب است. در این شرایط تسهیلات اعطایی نیز جوابگوی نیاز متقاضیان مسکن نیست. این کارشناس مسکن مهار و کنترل سوداگری توسط دولت را راه‌حل نهایی برای ایجاد قیمت‌های منطقی و از بین رفتن حباب در بازار مسکن می‌داند.
*ما را در سایر شبکه‌ها دنبال کنید
توییتر
تلگرام
لینکداین
اینستاگرام
پیام‌رسان بله
فیس‌بوک
