زمین نمایشگاه چقدر می‌ارزد؟

مصوبه روزچهارشنبه‌ گذشته هیات‌دولت در خصوص «واگذاری زمین محل نمایشگاه بین‌المللی تهران» را برخی رسانه‌ها با نگاه سیاسی تحلیل کردند و مثلا این واگذاری را با تقدیر و تجلیل چندروز قبل رییس سازمان صداوسیما از رییس‌جمهور بی‌ارتباط ندانستند. این در حالی است که بررسی‌های «دنیای‌اقتصاد» درباره ابعاد اقتصادی این واگذاری به یافته‌هایی منتج شده که حواشی به وجود آمده را کاملا تحت‌الشعاع قرار می‌دهد.
دولت با انتقال مالکیت زمین نمایشگاه‌ بین‌المللی، بزرگ‌ترین معامله ملکی در پایتخت و حتی در کل‌کشور را هم به لحاظ ارزش ریالی و هم به لحاظ مساحت مورد معامله، رقم زده است طوری که برخی کارشناسان بازار معاملات مسکن در تهران، ارزش زمین واگذارشده را در حد کل تسهیلاتی که دولت در ۴سال اخیر به طرح مسکن‌مهر پرداخت کرده، ارزیابی می‌کنند.
هیات‌دولت هنوز درباره نحوه واگذاری این زمین و اینکه آیا انتقال مالکیت به صورت فروش با قیمت روز یا فروش با قیمت منطقه‌ای (حداقل یک‌دهم قیمت‌روز) یا مثلا فروش با قیمت روز اما در اقساط بلندمدت چند ده‌ساله یا حتی واگذاری در قالب هبه انجام شده است، اطلاع‌رسانی رسمی انجام نداده اما این واگذاری با هر شکل و طریقی که بوده، رقمی از ارزش واقعی این زمین کم یا زیاد نمی‌کند.
قیمت زمین
عضو هیات‌مدیره اتحادیه مشاوران‌املاک که از کارشناسان برجسته و مطلع در این حوزه محسوب می‌شود، درباره قیمت زمین محل نمایشگاه بین‌المللی تهران معتقد است: قیمت این زمین بسته به کاربری آن، ارقام متفاوتی می‌تواند باشد. اگر کاربری این زمین «سبز» باشد و فقط اجازه احداث پارک و فضای‌سبز برای آن وجود داشته باشد، قیمت آن نازل است، اما اگر کاربری تجاری داشته باشد که با توجه به موقعیت قرارگیری این زمین، کاربری حتمی آن تجاری‌اداری خواهد بود در این صورت هر مترمربع زمین تجاری در این منطقه ۴۰ میلیون تومان ارزش دارد.به گزارش «دنیای‌اقتصاد» با احتساب این مبنای قیمتی، زمین نمایشگاه در حدود ۳۴ هزار میلیارد تومان ارزش دارد.
کاربری مصوب زمین
زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران ۸۵۰ هزار مترمربع یا ۸۵ هکتار وسعت دارد که این میزان مساحت برای یک قطعه مستقل، بی‌سابقه است. کاربری این زمین در سایت استعلام طرح تفصیلی جدید تهران، پهنه S222 در نظر گرفته شده است. کاربری زمین‌های داخل این پهنه عبارت است از ایجاد مراکز تجاری، اداری و خدمات البته با «غلبه فرهنگی».
با توجه به ویژگی ممتاز پهنه S222، زمین‌هایی که در این پهنه قرار می‌گیرند دارای تراکم از قبل تعیین شده نیستند بلکه برحسب نوع درخواست مالک و طرح موضوع در کمیسیون ماده۵ شهر تهران، میزان تراکم (تعداد طبقات قابل‌ساخت) و همچنین میزان سطح‌اشغال آن تعیین و تصویب می‌شود.به این ترتیب مالک جدید زمین نمایشگاه بین‌المللی که از این پس سازمان صداوسیما نامیده می‌شود متناسب با نوع ساخت‌وسازی که تصمیم می‌گیرد روی این زمین انجام دهد می‌تواند با رایزنی در کمیسیون ماده۵ که نمایندگان دولت و شهرداری در آنجا مستقر هستند، تراکم دلخواه را دریافت کند.
با توجه به مقررات طرح تفصیلی، در زمین نمایشگاه بین‌المللی امکان ساخت هتل، برج تجاری، برج اداری و خلاصه هر نوع ساختمان غیرمسکونی بلندمرتبه وجود دارد و چون در متن طرح برای این پهنه بر واژه «غلبه‌فرهنگی» تاکید شده، مالک زمین باید در کنار یا داخل برج، یک سالن سینما یا حتی پردیس سینمایی نیز دایر کند. البته از آنجا که معاون اول رییس‌جمهور روز چهارشنبه هدف از واگذاری این زمین به صداوسیما را توسعه فعالیت‌های ماهواره‌ای این سازمان عنوان کرده احتمال دارد در همین قالب از زمین بهره‌برداری شود.
از مسکن‌مهر و مسکن‌ویژه تا زمین نمایشگاه
به سرنوشتی که دولت برای بزرگ‌ترین زمین در بهترین نقطه تهران – مرز شمالی منطقه۳ در جنوب اتوبان چمران و مرز جنوبی منطقه۱- رقم زده یک انتقاد اقتصادی وارد است.
در این زمین اگر یکی از مفاد قانون ساماندهی مسکن مورد توجه دستگاه‌های دولتی قرار می‌گرفت، این قابلیت وجود داشت که حداقل ۸ هزار و ۵۰۰ واحدمسکونی برای کم‌درآمدها و میان‌درآمد‌ها احداث شود و چیزی شبیه مسکن‌ویژه تهرانسر که در ۲۵ هکتار زمین متعلق به سازمان ملی زمین‌ومسکن ساخته شده، در این زمین به عنوان فاز دوم مسکن‌ویژه تکرار شود. توان مسکونی زمین نمایشگاه معادل است با ۱۰درصد آنچه در این ۴سال در شهر جدید پرند در قالب مسکن‌مهر ساخته شده و کلی انتقاد به دولت از بابت دوری این واحدها از مرکز تهران را برانگیخته است.
با این حال اطلاعات به دست آمده از جزئیات زمین اهدایی به سازمان صدا و سیما حاکی است: این زمین ۸۵ هکتاری در حال حاضر تحت مالکیت آستان قدس رضوی قرار دارد که از سال ۱۳۴۶ به منظور استفاده از آن به عنوان فضایی دائمی برای برگزاری نمایشگاه بین‌المللی، در اختیار دولت قرار گرفت.
گسترش صداوسیما با کدام هدف؟
کارشناسان و مسوولان مسکن در مورد اقدام اخیر دولت برای واگذاری زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران به سازمان صدا و سیما که برخی از آن با عنوان کادوی دولت به این سازمان یاد می‌کنند، در گفت‌وگو با «دنیای اقتصاد» دو نکته مهم را مورد توجه قرار دادند.اول اینکه به طور قطع اختصاص فضای نمایشگاه به ساخت مسکن، با توجه به موقعیتی که این زمین در آن واقع شده و سایر نیازهای شهری که هم اکنون تهران به عنوان پایتخت کشور با آن مواجه است، تصمیم درستی نیست و نمی‌توان به این فضا به عنوان ظرفیتی مناسب برای ساخت‌وساز مسکونی فکر کرد.
نکته دوم هم بر می‌گردد به اینکه آیا اساسا صداوسیما در بلندمدت به گسترش فیزیکی و فضایی نیاز دارد یا خیر؟این در حالی است که براساس چشم‌اندازهای قبلی که در رابطه با گسترش سازمان صداوسیما مطرح بود، هدف از مباحث مربوط به گسترش این سازمان تمرکز زدایی از مکانی بود که این سازمان در آن واقع شده است.به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما درست در نقطه‌ای مجاور محل فعلی آن، خلاف برنامه‌ای است که پیش از این به منظور تمرکززدایی از محل این سازمان، مطرح و تا حدودی هم دنبال شده بود.
کمیسیون عمران بی اطلاع است
بی اطلاعی کمیسیون عمران مجلس از تصمیم اخیر دولت با گذشت چند روز از انتشار خبر واگذاری زمین نمایشگاه به صدا و سیما نکته دیگری است که در این رابطه قابل تامل است.رییس کمیسیون عمران مجلس پس از آنکه در رابطه با خبر این واگذاری اظهار بی‌اطلاعی کرد، به «دنیای اقتصاد» در خصوص تجسس پیرامون موضوع و پیگیری در مورد نحوه این واگذاری، قول پیگیری و پاسخ داد.
البته مهدی هاشمی، رییس کمیسیون عمران و نماینده مردم تهران در مجلس زمین نمایشگاه را برای ساخت مسکن مناسب ندانست و گفت: به طور قطع نامحتمل ترین گزینه برای بهره‌برداری از این زمین، استفاده از آن برای ساخت واحدهای مسکونی است.
دولت می‌تواند نمایشگاه را بفروشد؟
همچنین عضو هیات مدیره اتحادیه املاک تهران درباره کاربری و ارزش زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران به «دنیای اقتصاد» گفت: زمین‌های واقع در محدوده‌های شهری اساسا براساس سه معیار مهم مورد سنجش و ارزیابی قرار می‌گیرند، اینکه کاربری زمین چه باشد، ملک در چه موقعیتی واقع شده باشد و متراژ آن چقدر باشد، مهم‌ترین معیارهای مطرح در این زمینه هستند.حسام عقبایی افزود: البته زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران حواشی زیادی دارد؛ از این نظر که ارگان‌های تصمیم‌گیر در مورد آن زیاد هستند و باید دید که آیا با توجه به موقعیت خاص آن دولت حق واگذاری یا فروش آن را دارد یا خیر؟وی ادامه داد: هم اکنون ارزش هرمترمربع زمین مسکونی در منطقه‌ای که نمایشگاه بین‌المللی در آن واقع شده حداقل ۱۰ میلیون تومان است. این در حالی است که قیمت این زمین در صورت داشتن کاربری تجاری کمتر از مترمربعی ۴۰ میلیون تومان نخواهد بود.
عقبایی تصریح کرد: در مورد زمین نمایشگاه بین‌المللی باید دید که این زمین براساس ضوابط طرح تفصیلی تهران در کدام پهنه قرار می‌گیرد؛ هر چند حتی اگر در پهنه سبز هم واقع شده باشد – یعنی ارزانترین پهنه-  دولت می‌تواند با شهرداری توافق کند و کاربری آن را تغییر دهد.
دولت، مستاجر نمایشگاه است!
مدیرکل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران نیز در این زمینه به «دنیای اقتصاد» گفت: زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران در مالکیت آستان قدس رضوی است و دولت در حال حاضر مستاجر این زمین محسوب می‌شود.
ابوالفضل مشکینی ادامه داد: به این ترتیب هرگونه واگذاری این زمین باید با هماهنگی و موافقت آستان قدس رضوی صورت گیرد.
وی در پاسخ به این سوال که بهتر نبود از این زمین که مساحت آن معادل ۹ برابر هتلی است که در مجاورت آن قرار گرفته است (هتل استقلال) برای ساخت مسکن استفاده شود، به «دنیای اقتصاد» گفت: با احداث مسکن در این زمین مخالفم! هر چند در رابطه با این واگذاری باید دو بحث مهم را مورد توجه قرار داد.
مشکینی تصریح کرد: اولا باید دید که سازمان صدا و سیما در برنامه بلندمدت خود نیازی به گسترش دارد یا نه؟ ثانیا، این گسترش آن طور که پیش از این مطرح بود نباید در مکانی مجاور سازمان صدا و سیمای فعلی صورت می‌گرفت!وی ادامه داد: علاوه بر بحث انتقال قطعی محل دائمی نمایشگاه‌های بین‌المللی تهران به خارج از شهر تهران، از سال ها قبل، با توجه به موقعیت خاص سازمان صدا و سیما بحث تمرکززدایی مکانی این سازمان مورد توجه و پیگیری بود؛ طوری که حتی در دوره‌ای، گسترش این سازمان در سایتی واقع در شمال غرب تهران مورد مطالعه و بررسی قرار داشت.مشکینی ادامه داد: به این ترتیب، گسترش سازمان صدا و سیما در زمینی که درست در مجاورت آن واقع شده، نمی‌تواند اقدامی در جهت برنامه بلند مدتی باشد که پیش از این در راستای گسترش مکانی این سازمان و تمرکززدایی از آن مطرح بود.
بهترین کاربری برای زمین نمایشگاه چیست؟
مدیر کل پیشین اداره مسکن و شهرسازی استان تهران، با تاکید بر اینکه نه ساخت و ساز مسکن و نه گسترش صدا و سیما در زمین نمایشگاه بین‌المللی تهران گزینه‌های مناسبی برای کاربری این زمین نیستند، به «دنیای اقتصاد» گفت: اگر تهران تفکر تبدیل شدن به یک شهر جهانی را داشته باشد این گونه فضاهای خاص، مانند زمینی که نمایشگاه بین‌المللی تهران روی آن واقع شده، نوعی ذخیره شهری محسوب می‌شود.وی ادامه داد: در واقع این مرکز بهترین مکان  برای ایجاد مرکز تجارت جهانی در آینده است.مشکینی در مورد سایر کاربری‌های مناسب برای زمین نمایشگاه بین‌المللی خاطرنشان کرد: در حال حاضر تهران با ضعف گسترده در صنعت هتلینگ مواجه است و این فضا می‌تواند ظرفیت مناسبی برای هتل‌سازی و ساخت فضاهای گردشگری محسوب شود.
وی افزود: علاوه بر آن، می‌توان این فضا را در اختیار نهادهایی مانند اتاق‌های بازرگانی قرار داد که هم هزینه‌های مربوط به آن را پرداخت کنند و هم سرمایه‌گذاری‌های کلانی که برای انجام امور خاص در این فضا صورت گرفته صرف همین امور خاص تجاری و بازرگانی شود.

منبع: دنیای اقتصاد