منابع پنهان برای وام مسکن

سرنوشت تحریک هدفمند و غیرتورمی تقاضای مصرفی مسکن به‌عنوان یکی از برنامه‌های اصلی وزارت راه‌وشهرسازی، به دلیل آنچه سیستم بانکی «کمبود منابع» عنوان می‌کند، هنوز از بن‌بست خارج نشده است اما بررسی‌های کارشناسان اقتصادی در اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی نشان می‌دهد: بانک‌ها به دارایی‌هایی مجهز هستند که اگر طبق مقررات آنها را واگذار کنند، به «منابع کافی» برای تقویت و پرداخت وام خرید مسکن در حدی فراتر از مدل تازه پیشنهاد شده، دست پیدا خواهند کرد.

بانک‌مرکزی یکی از حداقل چهار شرط اصلی برای افزایش سقف وام خرید مسکن را «تامین منابع» در اختیار بانک‌ها می‌داند و در طول ماه‌های اخیر با تاکید این نهاد پولی بر ضرورت حفظ تعادل منابع و مصارف بانک عامل وام مسکن، عملا چالش «نبود اعتبار برای افزایش وام» مانع از اجرای سیاست مدنظر دولت مبنی‌بر «تقویت توان مالی تقاضای موثر برای خرید مسکن» شده است. با این حال انبوه پروژه‌های بزرگ‌مقیاس ساختمانی در نقاط مختلف کشور که به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم از سوی برخی بانک‌ها تامین مالی شده، بیانگر نوعی «منابع پنهان» در سیستم بانکی است که اگر این قابلیت فیزیکی آزاد شود، نیاز کنونی بازار مسکن به تسهیلات موثر خرید، تامین خواهد شد.

وام مسکن در بیراهه، یک میلیون واحد در نوبت فروش
کارشناسان اقتصادی در جلسه‌ای که عصر سه‌شنبه در اتاق فکر معاونت مسکن وزارت راه‌وشهرسازی برگزار شد، در این باره اعلام کردند: عارضه‌ای که در حال حاضر بازار مسکن با آن دست‌ به گریبان شده، بیراهه‌ای است که طی سا‌ل‌های گذشته در مسیر تامین مالی بخش مسکن و ساختمان به‌وجود آمده و باعث شده بخش قابل توجهی از منابع بانک‌ها به‌صورت وام مشارکتی یا به شکل مستقیم توسط شرکت‌های سرمایه‌گذاری وابسته، در ساخت‌وساز پروژه‌های مسکونی و عمدتا غیرمسکونی به‌کار گرفته شود.
کارشناسان با بیان اینکه تبعات بیراهه تامین مالی مسکن هم‌اکنون در بازار بروز کرده است، تاکید کردند: در حال‌حاضر از یک‌طرف حجم زیادی آپارتمان تازه‌ساز به تعداد حداقل یک میلیون واحد مسکونی در بازار فروش وجود دارد اما از طرف دیگر، چونکه ابزار خرید این واحدها در دسترس تقاضای مصرفی نیست، چرخه عرضه و تقاضا در بازار مسکن مختل شده و در نتیجه ساخت‌وسازهای جدید و معاملات مسکن به‌صورت توام به رکود رفته است.
در اتاق فکر معاونت مسکن، با اشاره به اینکه، منابع بانک‌ها به جای آنکه به‌صورت متعادل صرف تامین مالی طرف‌های عرضه و تقاضای مسکن شود، با وزن قابل‌توجه و زیاد از حد به سمت طرف اول –ساخت‌وساز- هدایت شده است، اعلام شد: برآوردها از میزان نیاز و حجم عرضه مسکن حکایت از آن دارد که در بازار آپارتمان‌های متوسط‌قیمت تحت‌تاثیر رشد ساخت‌وسازهای مسکونی در دو، سه سال اخیر، هم‌اکنون واحد فروشی به تعداد اقشار مخاطب وام خرید مسکن در دهک‌های میان‌درآمدی وجود دارد و اگر در این مقطع توان خرید متقاضیان از طریق صندوق پس‌انداز مسکن احیا شود، رونق وارد بازار خواهد شد.

راه تامین منابع وام خرید مسکن
رئیس کل بانک‌مرکزی و وزیر راه‌وشهرسازی ماه گذشته برای جبران «کمبود منابع» به منظور راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، در نامه‌ای با امضای مشترک خطاب به رئیس‌جمهور درخواست کردند: بخشی از منابع مورد نیاز صندوق از طریق بودجه دولت تامین شود.
کارشناسان اقتصاد مسکن درباره علت کمبود منابع در بانک‌ها برای پرداخت وام موثر خرید مسکن، به رشد بدون هدف در حجم سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی طی یک دهه اخیر اشاره می‌کنند.
طبق گزارش‌های رسمی سهم بخش ساختمان شامل ساخت‌وسازهای مسکونی، تجاری، اداری و … در تشکیل سرمایه ثابت ناخالص ملی از ۳۵درصد در اوایل دهه۸۰ به ۶۰درصد در اوایل دهه۹۰ افزایش پیدا کرده و میزان سرمایه‌گذاری در این بخش به بیش‌از ۶ برابر سرمایه‌گذاری در بخش صنعت رسیده است.
این حجم سنگین ساخت‌وساز کاملا تحت حمایت مالی سیستم بانکی بوده طوری که در سال‌های اخیر ۷۵درصد کل تسهیلاتی که بانک‌ها به بخش مسکن پرداخت کرده‌اند، سهم سازنده‌ها شده و تنها ۲۵درصد از کل وام‌های مسکن به خریداران مسکن رسیده است. طبق تحقیقات صورت گرفته در طرح جامع مسکن، سیستم بانکی در سال گذشته حدود ۲۴هزار و ۸۰۰ میلیارد تومان به بخش مسکن تسهیلات پرداخت کرده که ۶ هزار و ۲۰۰ میلیارد تومان از این رقم، به‌صورت وام خرید و مابقی به شکل وام ساخت بوده است.
کارشناسان حاضر در اتاق فکر معاونت مسکن در این باره معتقدند: منابع بانک‌ها در پروژ‌ه‌‌های ساختمانی شامل برج‌های تجاری و ساختمان‌های لوکس و نیمه‌لوکس مسکونی قفل شده است و به تبع، در بازار مسکن به دلیل خلأ تسهیلات خرید، امکان فروش واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت و متوسط‌قیمت وجود ندارد. در اتاق فکر معاونت مسکن مشخص شد، چنانچه تاکید اخیر مسوولان ارشد کشور بابت سبک‌سازی بانک‌ها از دارایی‌های ملکی، به مرحله اجرا برسد، منابع قابل توجهی برای تزریق به سمت تقاضای مسکن در نظام بانکی احیا می‌شود.

تردید در تحریک تقاضا با مدل پیشنهادی
در گزارشی که توسط یکی از کارشناسان اتاق فکر در نشست عصر سه‌شنبه در وزارت راه‌وشهرسازی ارائه شد، مدل فعلی پیشنهادی برای افزایش وام خرید مسکن در قیاس با نیاز واقعی بازار تقاضا به تسهیلات، فوق‌العاده ناچیز ارزیابی شد.
در طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن، پرداخت ۱۰۰ هزار فقره وام ۸۰میلیون تومانی به تقاضای مصرفی در گروه اقشار هدف، پیش‌بینی شده است که در مجموع ۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات بانکی را برای خرید مسکن وارد بازار می‌کند.
این در حالی است که طبق محاسبات صورت گرفته، ارزش فروش کل واحدهای مسکونی ساخته‌شده در دو، سه سال اخیر حداقل معادل ۱۲۰ هزار میلیارد تومان برآورد می‌شود که با این تعداد وام ۸۰میلیونی در مدل پیشنهادی، فقط ۶/۶ درصد هزینه خرید این تعداد آپارتمان توسط تسهیلات تامین و پوشش داده می‌شود.
حاضران در نشست اتاق فکر معتقدند: برای تحریک موثر تقاضای مصرفی مسکن به مراتب بیشتر از ۸ هزار میلیارد تومان تسهیلات خرید مورد نیاز است و مدل کنونی ۸ هزار میلیاردی در شرایطی که سال آینده با توجه به برخی شاخص‌های اقتصادی، توان سیستم بانکی برای وام‌دهی به حدود ۲۵۰ هزار میلیارد تومان می‌رسد، باید با راه‌اندازی بیش از یک صندوق پس‌انداز مسکن در بانک‌ها، ارتقا یابد.

وام خرید برای آپارتمان‌های متوسط
یکی از کارشناسان در نشست اتاق فکر معاونت مسکن در این باره گفت: حجم ساخت‌وسازهای مسکونی در سال‌های اخیر در کشور و به‌خصوص در کلان‌شهر تهران بسیار بزرگ‌تر از مدل کنونی پیشنهاد شده برای وام خرید است. وی افزود: برخی بانک‌ها اخیرا به تامین مالی یکسری بر‌ج‌های تجاری در حال ساخت در تهران دست زده‌اند و در این مسیر، از حد وام‌دهی با توجه به ترازنامه بانکی خود، عدول کرده‌اند. این روند مشکلاتی را در آینده نزدیک برای بانک‌ها به‌وجود می‌آورد به‌خصوص اینکه حجم قابل توجهی از مالکان ساختمان‌های مسکونی و تجاری در حال حاضر برای فروش واحدها به مشکل «نبود توان خرید» برخورد کرده‌اند. این کارشناس راه خروج از رکود فعلی بازار مسکن و باز شدن قفل فروش را در پرداخت تسهیلات خرید مسکن برای آپارتمان‌های متوسط‌قیمت و مورد نظر دهک‌‌های میانی متقاضی مسکن عنوان کرد.

ملاحظه جدید در پرداخت وام
در جلسه سه‌شنبه گذشته اتاق فکر معاونت مسکن، یک گروه کارشناسی از بانک‌مرکزی نیز حضور داشتند. این گروه درباره روند بررسی طرح افزایش وام خرید مسکن اعلام کرد: موضوع صندوق پس‌انداز مسکن به‌صورت قطعی قابل پذیرش است اما بحث اصلی بر نحوه تشکیل صندوق است.
کارشناسان بانک‌مرکزی با بیان اینکه در برخی کشورهای پیشرفته بیش از ۸۰درصد ارزش ملک، تسهیلات داده می‌شود، به واقعیت‌های کشور اشاره کردند و گفتند: در حال حاضر ثبات اقتصادی و همچنین تک‌رقمی شدن نرخ تورم نه در کوتاه‌مدت که در بلندمدت جزو اولویت‌های تعریف شده است. نباید افزایش وام به شکلی باشد که اهداف اصلی لطمه ببینند.
این گروه با اشاره به اینکه طرح راه‌اندازی صندوق پس‌انداز به تامین منابع موکول شده، تاکید کرد: البته در اجرای این طرح ملاحظاتی وجود دارد از جمله مقیاس پرداخت وام، به این معنی که تعداد و سقف وام خرید به شکلی باشد که بشود در پرداخت آن مدیریت کرد نه اینکه همچون مسکن‌مهر، به استقراض از بانک‌مرکزی منجر شود. همچنین ملاحظه دیگری وجود دارد مبنی‌بر اینکه، دولت اگر قرار باشد به صندوق پس‌انداز مسکن و وام خرید کمک کند، طبق قانون، این کمک باید به گروه‌های خاص باشد.
رعایت خاص ‌بودن متقاضیان وام خرید مسکن ملاحظه‌جدید در کنار ۴ ملاحظه از پیش‌ گفته شده است. بانک‌مرکزی پیش‌تر، افزایش سقف وام خرید را به «عدم افزایش تورم»، «عدم رشد قیمت مسکن»، «برهم نخوردن تعادل منابع و مصارف بانک‌ها» و «در استطاعت بودن اقساط بازپرداخت وام» منوط کرده بود. حالا با ملاحظه‌ جدید، وام‌گیرنده‌ها باید همچون مسکن‌مهر، احتمالا دارای فرم جیم سبزرنگ و فاقد سابقه مالکیت مسکن نیز باشند.

منبع: دنیای اقتصاد