نقشه کشوری از قیمت مسکن

تغییراتی که رکود مسکن سال ۹۲ در شیب افزایشی قیمت آپارتمان‌های تهران به‌وجود آورد، از یکسو باعث برابری شتاب قیمت مسکن در کل‌کشور با نرخ رشد قیمت‌ها در تهران شده و از سوی دیگر کاهش نسبت قیمت‌ املاک تهران به قیمت املاک سایر شهرها را در پی داشته است.

هرچند طبق جدیدترین گزارش رسمی، نرخ رشد قیمت مسکن در تهران و کشور با هم یکسان و به سطح ۳۳درصد رسیده اما اختلاف در این دو بازار همچنان وجود دارد طوری‌که بین پایتخت و کل کشور به لحاظ نوسانات قیمت زمین و اجاره‌بها به ترتیب فواصل حداکثری و حداقلی برقرار است.
مرکز آمار ایران عصر چهارشنبه گزارش تازه خود را از بازار مسکن کشور در بازه زمانی نیمه‌دوم سال۹۲ منتشر کرد و مشخص شد در ۶ ماه دوم سال گذشته، قیمت زمین، قیمت واحدمسکونی و همچنین اجاره‌بها در همه شهرها بین ۱۴ تا ۱۷درصد نسبت به ۶ ماه دوم سال۹۱ افزایش پیدا کرده ‌است. با این حال تلفیق گزارش هفته گذشته مرکز آمار با گزارشی که ۲۶اسفند سال گذشته توسط همین مرکز درباره نوسانات کشوری قیمت ملک در بازه زمانی نیمه‌اول۹۲ منتشر شد، نشان می‌دهد: در یک‌سال ۹۲ میانگین قیمت واحد مسکونی در کل کشور به مترمربعی یک میلیون و ۴۳۳ هزار تومان رسیده که ۳۳درصد نسبت به یک‌سال۹۱ افزایش یافته است.
در سال گذشته متوسط قیمت مسکن در تهران نیز با رشدی مشابه شتاب کشوری۳۳درصد افزایش- به متری ۴میلیون تومان رسید.
به این ترتیب در حال‌حاضر ارزش آپارتمان‌های تهران ۷/۲ برابر ارزش آپارتمان‌ها در کل کشور است. این نسبت در سال۹۱ به اندازه ۳برابر گزارش شده بود اما در سال۹۲ به دلیل کاهش شتاب افزایش قیمت مسکن در تهران، کمتر شد و به ۷/۲برابر رسید.
سال گذشته اولین سال رکود مسکن در تهران بود و همین اتفاق باعث کم‌شدن شیب افزایش قیمت شد.
نرخ رشد قیمت مسکن در تهران از ۵۰درصد در سال۹۱ به ۳۳درصد در سال۹۲ رسید. با این حال از آنجا که دوره‌های رکود و رونق ابتدا در تهران بروز می‌کند و سپس با تاخیر چندماهه و البته شدت کمتر، به سایر شهرها سرایت می‌کند، در نتیجه در سال۹۲ اوضاع ارزش ملک در تهران متفاوت از سایر شهرها بود به این معنی که به رغم تغییر جهت قیمت مسکن در پایتخت، قیمت‌ها در سایر شهرها کماکان جهت افزایشی خود را حفظ کرد و همین تفاوت باعث شد منحنی نوسانات قیمت مسکن تهران در مسیر کاهش –از ۵۰درصد سال۹۱ به ۳۳درصد- با منحنی در حال صعود قیمت کشوری هم‌مسیر شود و به یک نرخ رشد برابر برسند.
کاهش قیمت در تهران و افزایش قیمت در سایر شهرها طی سال گذشته، نسبت قیمت‌ها را نیز از ۳برابر دو سال پیش به ۷/۲ برابر تقلیل داده است.

استان‌های اول
با داده‌های مرکز آمار ایران از میانگین قیمت واحدمسکونی در هر یک از مناطق شهری کل کشور می‌توان ۳۱ استان کشور را با شاخص قیمت مسکن رتبه‌بندی کرد.
در این رتبه‌بندی، فارغ از تهران که با فاصله زیادی مقام اول گران‌ترین استان کشور را در بازار مسکن در اختیار دارد، پنج استان دیگر نیز در جایگاه بالاتری در مقایسه با سایر استان‌ها قرار گرفته‌اند.در حال حاضر بعد از تهران، به ترتیب استان‌‌های اصفهان، قم، البرز، مرکزی و آذربایجان شرقی جزو گران‌ترین مناطق برای خرید مسکن به حساب می‌آیند.
نیمه دوم سال گذشته میانگین قیمت مسکن در استان تهران مترمربعی ۳ میلیون و ۲۰۰هزار تومان و در پنج استان گران بعد از تهران نیز قیمت‌ها بالای متری یک میلیون تومان بوده است؛ اما در ۲۵ استان دیگر کشور، میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی، پایین‌تر از یک میلیون تومان گزارش شده است.
طبق آخرین آمار رسمی مربوط به نیمه دوم سال گذشته، در استان‌های اصفهان، قم، البرز، مرکزی و آذربایجان شرقی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ترتیب ۵/۱ میلیون، ۳/۱ میلیون، ۲/۱ میلیون، ۱/۱ میلیون و یک میلیون تومان است.
در این رده‌بندی، استان ایلام جزو ارزان‌ترین استان‌های کشور برای خرید مسکن معرفی شده است. در این استان، متوسط قیمت مسکن مترمربعی ۴۴۷هزار تومان است.

۱۴ شهر بالای متری یک میلیون
در بررسی‌ کشوری قیمت مسکن، چنانچه مبنای مقایسه به‌صورت استانی باشد، تعداد نقاطی که میانگین قیمت در آنها بالای متری یک میلیون تومان است عبارت خواهد بود از «تهران به‌اضافه ۵ استان دیگر».
اما چنانچه مبنای رده‌بندی از استان به شهر‌های اصلی -مرکز استان- تغییر پیدا کند، در این صورت تعداد نقاطی که میانگین قیمت مسکن در آنها بالای متری یک میلیون تومان است به ۱۴شهر افزایش پیدا می‌کند.
تهران، اصفهان، تبریز، کرج، مشهد، زنجان، شیراز، قزوین، قم، سنندج، رشت، اراک، بندرعباس و همدان ۱۴ شهری هستند که ملک مسکونی در آنها بالای متری یک میلیون تومان قیمت دارد.

قیمت زمین و اجاره‌بها در کشور
متوسط قیمت زمین مسکونی در کل کشور در سال۹۲ با ۳۰درصد افزایش، به متری ۷۰۵ هزار تومان رسید. در تهران طی سال۹۲، متوسط قیمت زمین با ۴۰درصد افزایش نسبت به سال۹۱، به مترمربعی ۵ میلیون تومان رسید.
مقایسه بازار زمین تهران و سایر شهرها نشان می‌دهد: زمین مسکونی در استان تهران هفت برابر نرخ کشوری آن قیمت دارد. همچنین قیمت زمین‌های شهر تهران نیز ۵/۷ برابر گران‌تر از شاخص کشوری است. در شهر تهران متوسط قیمت زمین پنج میلیون و ۳۰۰ هزار تومان است. به این ترتیب نرخ رشد قیمت زمین در تهران ۱۰واحد درصد بیشتر از نرخ رشد قیمت زمین در کل کشور است؛ این در حالی است که نرخ رشد قیمت مسکن در تهران و کل کشور با هم برابر هستند.
گزارش‌ها از تغییرات کشوری اجاره‌بهای مسکن نیز حاکی است: در سال۹۲ اجاره‌بها در کل کشور با ۲۰درصد افزایش نسبت به سال۹۱ به مترمربعی ۶۶۵۰ تومان رسید.
در تهران طی سال گذشته، متوسط اجاره‌بهای مسکن ۵/۱۶درصد افزایش یافت و به متری ۱۸۳۰۰ تومان رسید.
بین بازار اجاره مسکن تهران و کل کشور به لحاظ نرخ رشد، فاصله حداقلی در مقایسه با بازار‌ خرید و فروش آپارتمان و همین‌طور بازار زمین وجود دارد.
آنچه باعث شده فاصله در بازار اجاره و زمین –به‌رغم برابر شدن نرخ رشد قیمت بین تهران و کشور- همچنان وجود داشته باشد، به اثر متفاوت رکود بر هر یک از سه بازار معاملات مسکن، زمین و اجاره مسکن برمی‌گردد.
در زمان رکود مسکن در تهران، بیشترین تاثیر کاهشی متوجه معاملات خرید مسکن و همین‌طور ارزش خرید و فروش آپارتمان‌ها می‌شود. در این حالت، بخشی از تقاضای خرید مسکن به سمت معاملات اجاره متمایل می‌شود. در بازار زمین نیز به علت آنکه ظرفیت محدود زمین در تهران حتی در مقایسه با کمترین سطح ساخت‌وساز، باز هم از حداقل حجم تقاضای خرید زمین کمتر است، بنابراین بروز رکود در سرمایه‌گذاری‌های ساختمانی به آن شکل باعث کاهش قیمت زمین نخواهد شد، به‌خصوص آنکه در سال گذشته عمده تاثیر منفی ناشی از رکود، بر معاملات مسکن اتفاق افتاد و ساخت‌وسازها تنها ۸درصد نسبت به سال۹۱ کم شد؛ بنابراین قیمت زمین در تهران همچنان فاصله حداکثری خود را با قیمت زمین در سایر شهرها حفظ کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد: در کل کشور متوسط قیمت مسکن در همه شهرها به غیر از تهران متری بین ۵۰۰ هزار تا یک میلیون تومان در نوسان است؛ اما متوسط قیمت زمین در همه شهرها بدون احتساب تهران از مترمربعی ۴۰۰ هزار تومان تجاوز نمی‌کند.
بنابراین ارزش زمین مسکونی در شهرها در مقایسه با قیمت واحدمسکونی به مراتب کمتر و ارزان‌تر است. این موضوع باعث شده شکاف قیمت تهران و کشور در بازار زمین بیشتر از بازار مسکن باشد.

منبع: دنیای اقتصاد