با توجه به گردش مالی بالای مسکن در کشورمان، ایجاد چنین ابزار نوین مالی که بازار مسکن و بورس را با هم ادغام می‌کند باعث خواهد شد تا در زمان افزایش دوباره نرخ‌ها در بازار مسکن، با توجه به ایجاد چنین ابزاری بازار مسکن عمق بیشتری پیدا کند و افزایش قیمت‌ها به یکباره و هجمه‌ای انجام نشود.
اوایل هفته گذشته بود که علی صالح‌آبادی رئیس سازمان بورس و اوراق بهادار به همراه علی طیب‌نیا وزیر امور اقتصادی و دارایی و عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی نخستین، صندوق زمین و ساختمان را افتتاح کردند. این صندوق با هدف تامین مالی بخش مسکن و جمع‌آوری سرمایه‌های خرد و کلان برای ساخت پروژه‌های ساختمانی تاسیس شده است.
به‌خاطر داریم که در حوزه مسکن، دولت دهم کفه عرضه را مورد توجه قرار داده بود که ایجاد پروژه‌هایی موسوم به مسکن مهر گواه این ادعا است اما دولت دکتر روحانی با هدف تحریک توام کفه عرضه و تقاضا صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان را تاسیس کرده است. تاسیس این دست صندوق‌ها، علاوه بر ایجاد نقطه اشتراکی در دو بازار سنتی یعنی مسکن و بورس باعث خواهد شد که تامین نقدینگی از سیستم بانکی خارج شود. صندوق زمین و ساختمان نسیم به قیمت اسمی هر واحد ۱۰ هزار ریال توسط کارگزاران عضو فرابورس پذیره‌نویسی شد و در روز چهارشنبه که روز پایانی عرضه بود با معامله ۶.۳ میلیون واحدی خود توانست تمام ۱۵ میلیون واحد قابل معامله خود را عرضه کند و نقدینگی ۱۵ میلیارد تومانی را برای صندوق به ارمغان بیاورد. بازارگردان نسیم و بانک مسکن در جمع‌آوری این واحدهای سرمایه‌گذاری فعال بودند و برخلاف روزهای نخست که استقبال چشمگیری از خرید این واحدها نشد در روزهای پایانی به لطف خرید ۴.۷ میلیون سهمی بانک مسکن،تمام واحدهای قابل معامله صندوق سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان نسیم به فروش رسید.
پیشینه صندوق زمین و ساختمان قدمت صندوق ســرمایه‌گـــذاری در زمین و ساختمان یا reit
(real state investment trust) به اواسط قرن ۱۹ میلادی باز می‌گردد؛ در اواسط قرن ۱۹ به دلیل تحولات عظیم در بخش تجارت و تحولات صنعتی، تقاضا برای دارایی‌ها و فرصت‌های سرمایه‌گذاری به شدت افزایش یافت و بیشتر این تقاضا‌ها برای سود‌آوری بر بازار مسکن متمرکز شده بود. در همین راستا قوانینی در ایالات متحده ایجاد شد که شرکت‌ها را از تملک بیش از حد نیاز زمین و ساختمان منع می‌کرد. چندی بعد به دلیل بازار پر‌سود مسکن، اتحادیه‌ای برای سرمایه‌گذاری در زمین و مستغلات موسوم به اتحادیه ماساچوست به وجود آمد. پس از موفقیت این اتحادیه در سایر شهرهای ایالات متحده نظیر شیکاگو نیز این اتحادیه‌ها به‌وجود آمدند. پس از تغییر و تحولاتی که در این اتحادیه‌ها انجام شد سرانجام شرکت‌های سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات توسط کنگره ایالات متحده در ۱۹۶۰ تصویب شد. شرکت‌های سرمایه‌گذاری در زمین و ساختمان پس از دریافت مجوز از بورس، همچون سایر شرکت‌های فعال در بورس پذیره‌نویسی شدند و مورد معامله قرار گرفتند.
بورس به جای بانک‌ها
نحوه تامین مالی در احداث واحدهای ساختمانی در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان همچون نسیم، نسبت به آنچه تا‌کنون در کشور انجام می‌شد یکی از نقاط تمایز این صندوق‌ها است. تا پیش از این افراد حقیقی یا شرکت‌های انبوه‌ساز برای احداث یا تکمیل واحدهای ساختمانی به ناچار وجه نقد مورد نیاز خود را از طریق سیستم بانکی با درصد‌های بالا تامین می‌کردند که این خود به متورم شدن قیمت ساختمان و ملک می‌انجامید. تقاضای روز افزون ملک و مسکن در کنار نرخ تورم عمومی قیمت‌ها باعث شده تا نرخ ملک و ساختمان به‌صورت تصاعدی بالا برود. حال با اجرای چنین طرحی امکان آن ایجاد می‌شود تا در کنار آنکه تامین مالی احداث ساختمان به‌وسیله بازار سرمایه فراهم شود، نقدینگی به جای خروج از بورس و ورود به یکی از رقبای سنتی‌اش یعنی مسکن درون همین بازار باقی بماند. همچنین طی چند سال اخیر شاهد آن هستیم که هر زمانی یکی از بازارهای سرمایه‌گذاری رونق می‌گیرد و حجم بالای نقدینگی را به خود جذب می‌کند و دیگر بازارها را با افت یا رکود مواجه می‌کند. ایجاد چنین صندوق‌هایی باعث خواهد شد تا همگرایی در بازارهای سرمایه‌گذاری پر رنگ تر شود. در واقع صندوق زمین و ساختمان نهادی است که پس از تایید صلاحیت‌های لازم با درخواست مالک زمین آماده ساخت در فرابورس تشکیل می‌شود تا برای احداث ساختمان، منابع مورد نیاز از کانال غیر‌بانکی تامین شود.
ابزار مالی نوین در خدمت بورس و مسکن
مردم ایران از دیرباز به دلیل محاسنی چون مزیت مالیاتی ترجیح می‌دهند که نقدینگی‌هایشان را در دارایی‌هایی زیر‌بنایی مانند ملک و مستغلات سرمایه‌گذاری کنند. با توجه به گردش مالی بالای مسکن در کشورمان، ایجاد چنین ابزار نوین مالی که بازار مسکن و بورس را با هم ادغام می‌کند باعث خواهد شد تا در زمان افزایش دوباره نرخ‌ها در بازار مسکن، با توجه به ایجاد چنین ابزاری بازار مسکن عمق بیشتری پیدا کند و افزایش قیمت‌ها به یکباره و هجمه‌ای انجام نشود.
در صورت افزایش نرخ‌ها در بازار مسکن، با توجه به احتمال عرضه بیشتر این ابزار، عرضه مجدد این واحدها امکان‌پذیر خواهد بود. این موضوع که سرمایه‌گذاران با هر سرمایه‌ای می‌توانند به راحتی در صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و مسکن، سرمایه‌گذاری کنند مطمئنا باعث خواهد شد تا آن دسته از افراد که تنها برای سرمایه‌گذاری وارد بازار مسکن می‌شوند به این صندوق‌ها روی بیاورند و علاوه بر سهولت در خرید و عدم نیاز به سرمایه بالا از هزینه‌های مشاوره در خرید و هزینه‌های خرید جلوگیری کنند.
در این رابطه رضا نوحی، کارشناس بازار سرمایه معتقد است مزیت‌های صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان برای سرمایه‌گذاران را می‌توان در موارد زیر مورد بررسی قرار داد:
۱. امکان سرمایه‌گذاری در بخش ساخت و ساز هر چند با سرمایه اندک که از طریق صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان در مرحله پذیره‌نویسی یا در زمان انجام معاملات ثانویه واحدهای سرمایه‌گذاری فراهم شده است. در مرحله پذیره‌نویسی این صندوق‌ها، هر سرمایه‌گذار با مبلغ ۱۰،۰۰۰ ریال می‌تواند اقدام به مشارکت در صندوق کند.
۲. منفعت سرمایه‌گذاران در این صندوق‌ها در ارتباط مستقیم با عملکرد صندوق بوده و سرمایه‌گذاران می‌توانند این اطمینان را داشته باشند که سرمایه‌های آنان درست در اموری سرمایه‌گذاری می‌شود که سرمایه‌گذاران نسبت به آن واقف باشند.
۳. در صندوق‌های سرمایه‌گذاری اطلاع‌رسانی مطمئن و مستمر وجود داشته و سرمایه‌گذاران اطلاع کافی از روند پیشرفت کار را در اختیار خواهند داشت.
۴. با توجه به اینکه املاک و مستغلات بخش بزرگی از اقتصاد را تشکیل می‌دهند، بنابراین سرمایه‌گذاری در این صندوق‌ها می‌تواند باعث حفظ و تقویت قدرت خرید سرمایه‌گذاران در مقابل تغییرات قیمت زمین و ساختمان باشد.
۵. بازار منسجمی برای نقد کردن واحدهای سرمایه‌گذاری وجود دارد؛ دارندگان واحدهای سرمایه‌گذاری می‌توانند هر زمان که مایل باشند، اقدام به فروش واحدهای سرمایه‌گذاری خود کنند. قیمت واحدهای سرمایه‌گذاری با توجه به میزان عرضه و تقاضای واحدهای سرمایه‌گذاری تعیین می‌شود.
۶. سرمایه‌گذاران مشمول هیچ‌گونه مالیاتی ناشی از سرمایه‌گذاری و خرید و فروش واحدهای سرمایه‌گذاری صندوق‌های سرمایه گذاری نبوده و کلیه درآمدهای حاصله آنها از این محل معاف از مالیات است.
به عقیده وی راه‌اندازی این صندوق‌ها برای انبوه‌سازان و مجریان پروژه‌های کلان نیز دارای مزایای متعددی است که در زیر به برخی از آنها اشاره می‌شود:
۱. صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان هزینه تامین مالی را نسبت به روش‌های موجود تامین مالی در حوزه
ساخت و ساز، کاهش داده و می‌تواند اجرای بسیاری از پروژه‌هایی را که با روش‌های فعلی تامین مالی، فاقد توجیه اقتصادی بودند، امکان پذیر کند. بدیهی است؛ با افزایش پروژه‌ها تقاضا برای دریافت خدمات انبوه‌سازان و مجریان پروژه‌های کلان افزایش خواهد یافت.
۲. تامین مالی توسط صندوق‌های سرمایه‌گذاری انعطاف پذیر بوده و به همین دلیل تامین منابع مالی می‌تواند در یک نوبت یا چند نوبت صورت پذیرد.
۳. گزارش عملکرد و کیفیت کار شرکت‌های مشارکت‌کننده در ساخت‌و‌ساز پروژه‌های مشخص شده توسط صندوق‌های سرمایه‌گذاری، به‌طور مستمر در اختیار عموم قرار گرفته و به عبارتی شرکت‌های انبوه‌ساز در مرکز توجه سرمایه‌گذاران و علاقه‌مندان به حوزه مربوطه قرار می‌گیرند. بدیهی است این یک فرصت تبلیغاتی رایگان برای شرکت‌های مذکور است که می‌توانند با عملکرد مناسب خود، ضمن بهره‌مندی از فرصت به دست آمده، صاحب برند نیز شوند. نوحی معتقد است مزایای صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به دو دسته بالا محدود نشده و دارای اثرات مثبتی برای سطح کلان جامعه نیز هست.
اهمیت صندوق‌های سرمایه‌گذاری زمین و ساختمان به اندازه‌ای است که در بسته «سیاست‌های اقتصادی دولت برای خروج غیرتورمی از رکود»، از آن به‌عنوان یکی از ابزارهای موثر در تامین مالی بخش ساختمان نام برده شده است. همچنین بخش مذکور به دلیل ارتباطات پسین قوی با سایر بخش‌های محرک رشد اقتصادی، به‌عنوان بخشی پیشران که رونق آن می‌تواند منجر به رونق بخش‌های دیگری از اقتصاد کشور شود، قلمداد شده است.
منبع: دنیای اقتصاد
  |
 |
 |
 |
 |
 |
