مانیفست آینده بازار مسکن

عصر دیروز سری دوم از نسخه پیش‌نویس طرح جدید جامع مسکن در سایت رسمی وزارت راه‌وشهرسازی منتشر شد.

نسخه اول پیش‌نویس این طرح ۲۶ اسفند سال گذشته اعلام عمومی شد و آن زمان هدف از انتشار پیش‌نویس، ایجاد فرصت برای نقد برنامه‌های جدید دولت در حوزه ساخت و تامین مسکن توسط کارشناسان اعلام شد.

با این حال، آنچه دیروز به عنوان نسخه پیش‌نویس نهایی طرح جامع مسکن در سایت وزارتخانه قرار گرفت از یکسو محتوایی کاملا متفاوت با نسخه اول دارد و از سوی دیگر، همانند نسخه اول، ارقام کمی کافی درباره برنامه‌هایی همچون مسکن‌اجتماعی، مسکن‌حمایتی و… را ندارد.

این نسخه قرار است در هفته‌های آینده بعد از دریافت نقدهای مثبت و منفی، در دولت جمع‌بندی شود و سپس با تصویب نهایی طرح جامع مسکن، نقشه قطعی سیاست‌های جدید مسکن در اختیار دولتمردان قرار گیرد. به گزارش «دنیای‌اقتصاد»، در این نسخه، وزارت راه‌وشهرسازی ابتدا درباره وضعیت موجود اقتصاد کلان کشور همچون روند نرخ تورم، روند نقدینگی، روند نرخ رشد اقتصادی، اوضاع اقتصاد سیاسی همچون تحریم و… گزارشی ارائه کرده تا نشان دهد شرایط اقتصادی برای اجرای برنامه‌‌‌های تامین مسکن تا چه حد مهیا و فراهم است.

در ادامه این پیش‌نویس، حجم تقاضای جدید و نیاز به مسکن در فاصله سال‌های ۱۳۹۳ تا ۱۴۰۵ محاسبه شده است. بر این اساس، در حال حاضر- تا پایان سال۹۲- ۲۰ میلیون و ۹۳۰ هزار واحد مسکونی در کل کشور موجود است که در مقابل این تعداد آپارتمان، ۲۲ میلیون و ۱۰۰ هزار خانوار در کشور ساکن هستند. به این ترتیب در شرایطی که تا پایان سال۹۰، تعداد آپارتمان‌ها از تعداد خانوارها برای اولین‌بار در تاریخ دست کم ۲۰ سال اقتصاد مسکن، فراتر رفته بود، اما هم‌اکنون بازار مسکن با کمبودی معادل یک میلیون و ۵۰ هزار واحد مسکونی روبه‌رو است.

در این نسخه، با محاسبه میزان کل نیاز و همچنین چشم‌انداز رشد اقتصادی، نرخ مناسب سرمایه‌گذاری در بخش مسکن با توجه به ظرفیت‌‌های اقتصاد کشور برآورد شده است. براین اساس، سه سطح رشد اقتصادی با نرخ‌های ۳ درصد، ۲/۵درصد و ۸ درصد برای افق طرح جامع مسکن پیش‌بینی شده که براساس هر کدام از آنها، چون اوضاع اقتصادی کشور، منابع بانک‌ها و اقتصاد خانوارها تغییر می‌کند، نیاز بازار مسکن به ساخت‌وساز نیز متفاوت خواهد بود.

وزارت راه‌وشهرسازی پیش‌بینی کرده است درصورت نرخ رشد اقتصادی ۲/۵درصد، باید در مجموع ۱۳سال منتهی به سال ۱۴۰۵، تعداد ۱۰میلیون و ۸۲۵هزار واحد مسکونی جدید در کشور ساخته شود. همچنین با لحاظ نرخ رشد اقتصادی ۳درصد، نیاز به ساخت‌وساز اندکی کاهش پیدا می‌کند و به ۹میلیون و ۱۰۲ هزار واحد در ۱۳سال می‌رسد.

در پیش‌‌نویس طرح جامع مسکن با اشاره به اینکه اولویت جمعیت نیازمند حمایت، مستاجران کم‌درآمد دهک‌های اول تا چهارم هستند که ۵/۲میلیون خانوار را تشکیل می‌دهند، تاکید شده است: در صورتی که هدف‌گذاری برای نرخ رشد اقتصادی کشور در افق طرح، سطح ۲/۵درصد باشد، در این صورت در ۱۳سال منتهی به سال ۱۴۰۵ باید سالانه ۸۰ هزار میلیارد تومان سرمایه‌گذاری برای احداث آپارتمان‌های جدید انجام شود. در این نسخه پیش‌نویس، همچنین برای ساماندهی بازار مسکن و تسهیل شرایط تامین مسکن خانوارهای گروه هدف، دو راهبرد مد نظر قرار گرفته است.

راهبرد اول، شامل توقف تراکم‌فروشی توسط شهرداری‌ها است با این هدف که فروش تراکم به عنوان پدیده‌ای که باعث افزایش قیمت زمین و در نتیجه قیمت تمام‌شده مسکن می‌شود، به مرحله توقف برسد و در راهبرد دوم نیز کاهش مساحت آپارتمان‌های جدید مدنظر است.

وزارت راه‌وشهرسازی در عین حال در این نسخه، مباحثی همچون مالیات بر اراضی بایر، تشویق به شهرک‌سازی و ایجاد نظام یارانه در بخش مسکن را مورد تاکید قرار داده است.

در این طرح آمده است، پیش‌بینی می‌شود جمعیت کشور در سال ۱۴۰۵ به ۸۷ میلیون و ۱۰۰ هزار نفر و تعداد خانوارها به ۲۷ میلیون و ۹۳۰ هزار نفر برسد.

همچنین بُعد خانوار نیز از ۵/۳ نفر در سال۹۲ به ۱/۳ نفر در سال ۱۴۰۵ کاهش پیدا کند. کاهش بُعد خانوار در کنار کاهش نرخ رشد جمعیت به آن معناست که الگوی تقاضای مسکن در کشور در حال تغییر است و دیگر همچون گذشته نمی‌توان مبنای نیاز مسکن را نرخ رشد جمعیت قرار داد بلکه با کاهش ُبعد خانوار –تعداد اعضای یک خانواده- در واقع تعداد خانوارها در حال افزایش است و در نتیجه همچنان تقاضای مسکن رو به رشد است. بخش آغازین پیش‌نویس این سند به دلیل تاثیر مستقیم اقتصاد کلان بر وضعیت بخش مسکن به تشریح شاخص‌های عملکردی اقتصاد کلان و روند آن در چند دهه گذشته پرداخته است. به‌گونه‌ای که نوسانات زیاد متغیرهای کلان اقتصادی در طول ۸ سال گذشته سبب شده است تا تاثیر عوامل درونی بخش مسکن به حداقل خود کاهش یابد و در مقابل تاثیر عوامل اقتصاد کلان به حداکثر خود افزایش پیدا کند. افزایش بی‌سابقه قیمت از یکسو و کاهش رشد اقتصادی کشور و شتاب‌گیری نرخ تورم از دیگر سو(که موجب کاهش قدرت خرید خانوار شده است) موجب عدم تعادل شدید بین تقاضای موثر مسکن و عرضه را فراهم کرد. همین عدم تعادل موجب بروز شدیدترین رکود بخش مسکن در طول دوران اقتصاد مدرن بخش مسکن از دهه ۱۳۵۰ به بعد شد.

در این تحقیقات آمده است: آنچه که به این رکود ابعاد تازه‌ای داد اجرای قانون هدفمندی یارانه‌ها بوده که موجبات افزایش قیمت مصالح ساختمانی و هزینه تمام شده تولید مسکن را فراهم کرد. براساس آمار و ارقام موجود، متوسط نقدینگی از ۹۲ هزار میلیارد تومان در سال ۸۴ به ۴۵۰ هزار میلیارد تومان در سال ۹۱ افزایش یافته است. به عبارت دیگر به ازای هر خانوار در سال ۸۴ حدود ۴/۵ میلیون تومان و در سال ۹۱ حدود ۲۱ میلیون تومان بوده است.

در یک نتیجه‌گیری کلی نقدینگی در اقتصاد ایران در دوره مذکور کمتر به سمت بخش‌های مولد و بیشتر به سمت بخش‌های غیرمولد و سوداگری هدایت شده است و در نتیجه همین وضعیت قیمت خرید و فروش هر متر مربع زمین در ۱۰ سال گذشته ۱۰ برابر و قیمت اجاره آن بیش از ۸ برابر شده است.

این بررسی‌ها نشان می‌دهد مجموعه‌ای از سیاست‌های پولی و مالی انبساطی در اقتصاد ایران سبب شده تا تقاضای کل افزایش یابد. از سوی دیگر عرضه کل نیز شدیدا کاهش یافته است و وجود همین مازاد تقاضا، تورم کم‌سابقه‌ای را در اقتصاد ایران رقم زده است. همین عامل سبب شده به دلیل آنکه درآمد و هزینه خانوار عنصر اصلی تعیین‌کننده تقاضای خانوار برای مسکن و ساختمان است و قویا تحت تاثیر تورم و رکود اقتصادی قرار می‌گیرد؛ افزایش تورم و وقوع رکود باعث کاهش ارزش واقعی درآمد خانوار شده و باعث شود تا قدرت خرید خانوار روی کالاهای مختلف کاهش یابد.

از این رو اگر وضعیت اقتصادی که متاثر از فضای سیاسی با ثبات فعلی، کاهش تحریم‌های علیه اقتصاد ایران، تثبیت نرخ ارز، رشد نقدینگی هدفمند است به درستی هدایت شود می‌توان انتظار داشت که اقتصاد کم کم رونق گیرد و بخش مسکن نیز از رکود فعلی حاکم بر آن خارج شود. از سوی دیگر به نظر می‌رسد دولت در پی تحریک تقاضای مسکن با اتخاذ سیاست‌های مناسب است که اگر بتواند تقاضا برای مسکن را به حرکت در آورد می‌تواند گام مثبتی باشد. در سمت عرضه بازار مسکن نیز انتظار می‌رود که هزینه‌های ساخت‌وساز بعد از تطبیق با قیمت‌های جدید حامل‌های انرژی به یک ثبات نسبی رسیده باشد و لذا در بخش عرضه نیز احتمالا رونقی ایجاد خواهد شد.

دو نکته انحرافی طرح مسکن مهر

بخشی از پیش‌نویس سند راهبردی و چشم انداز بخش مسکن در افق ۱۴۰۵، نیز به بررسی نکات مثبت و منفی اجرای طرح مسکن مهر به عنوان بزرگ‌ترین طرح دولت دهم در بخش مسکن اختصاص یافته است. تشدید رشد نقدینگی و تورم و جایگزینی منابع دولتی به جای منابع خصوصی دو اشکال عمده‌ای است که از زاویه سیاست‌گذاری کلان اقتصادی در اجرای طرح مسکن مهر عنوان شده است. البته در این بررسی در کنار ناکارآمدی‌های این طرح به برخی وجود مثبت آن نیز اشاره شده است. افزایش میزان دسترسی حدود ۲ میلیون خانوار به مسکن و تلاش در جهت کاهش هزینه‌های ساخت از جمله ابعاد مثبت اجرای این طرح اعلام شده است.

در جمع بندی بررسی طرح مسکن مهر آورده شده است: با وجود آنکه این طرح به عنوان یکی از بزرگ‌ترین گام‌های دولت در سال‌های پس از انقلاب تلقی می‌شود، اما اجرای نامناسب و برنامه‌ریزی غیرعلمی آن باعث شده است که اجرای طرح نتواند فوائدی را که می‌توانست برای بخش مسکن و اقتصاد ملی به بار آورد، ایجاد کند. به‌عنوان نمونه‌ای از ناکارآمدی‌های این طرح می‌توان به اثر این طرح بر ایجاد تورم عمومی در جامعه و در نتیجه کاهش قدرت خرید به خصوص در میان گروه‌های کم در آمد در مسکن از یکسو و پرداخت یارانه‌های هنگفت از سوی دیگر به حدود ۲ میلیون خانوار اشاره کرد. شاید همین تناقضات موجب شده تا چهار سال پس از شروع عملیات ساخت مسکن مهر، بازاری ثانویه در بخش خرید و فروش مسکن تحت عنوان بازار مسکن ایجاد شود.

آخرین برآوردها از وضعیت زمین و مسکن

در ایران محققان طرح جامع مسکن در یک بررسی کلی از وضعیت بازار زمین و مسکن در کشور با اعلام اینکه مسکن از خصلت کالای نرمال خارج شده است، چراکه وضعیت بحرانی اقتصادی، تقاضای موثر مصرفی طبقه متوسط را برای خرید مسکن به شدت تضعیف کرده و کم‌درآمدها را با شدت بیشتری محتاج حوائج ضروری کرده است، می‌افزایند: جهش‌های قیمتی مسکن و کاهش تقاضای موثر از یک‌سو و به زیر سوال رفتن ارزش دارایی آن از سوی دیگر، رکود را در بازار مسکن تثبیت کرده یا تعادلی نازا به آن بخشیده است. برای رونق بازار مصرف ملکی مسکن علاوه بر رشد پایدار اقتصادی، به برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی نیاز است.

نویسندگان طرح جامع معتقدند: براساس برآوردها در گذشته تا ۴۰ درصد از ارزش معاملات مسکن برای ارزش دارایی یا سوداگری صورت پذیرفته است. اما چشم‌انداز مثبت اقتصادی و جریان سرمایه‌ها به سوی بخش‌های مولد و سخت‌گیری بانک مرکزی به بانک‌های خصوصی، ارزش دارایی مسکن مستغلات را برای سرمایه‌های کلان کاهش داده است، همان‌طور که کاهش تقاضای موثر خانوارها نیز از تقاضای دارایی مسکن کاسته است. این فرصتی مغتنم برای سوق دادن ارزش دارایی مسکن به اوراق بهادار (رهن ثانویه) است که باعث جلوگیری از سوداگری در بازار مسکن، به همراه تقویت و کارآیی نظام بانکی می‌شود و به این ترتیب بین بخش مسکن و اقتصاد ملی تعامل مثبت برقرار می‌کند. البته شرایط برپایی نظام کارآمد رهن ثانویه برای تخصیص بهینه منابع، ساماندهی به بخش واقعی مسکن و برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی است. در چنین شرایطی به دلیل کاهش تقاضای موثر و پس‌انداز ملی و قیمت‌های بالای مسکن، در کوتاه‌مدت تنها عامل یا اهرم مالی برون‌زا می‌تواند بازار مسکن را از حالت رکود خارج سازد، تا در میان و بلندمدت اصلاحات بنیادی بخش مسکن، رشد پایدار به آن ببخشد.

افزایش اجاره‌نشینی، افت قیمت خرید

در این گزارش همچنین درخصوص پیشینه بازار زمین و مسکن آمده است: کاهش نرخ مالکیت و افزایش نرخ اجاره‌نشینی در مناطق شهری از ۲۶ درصد در سال ۱۳۸۴ به ۳۵ درصد در سال ۱۳۹۱ قابل توجه است که در این دوره نرخ مالکیت در دهک اول از ۶۳ به ۵۸ درصد و در دهک پنجم از ۷۴ به ۶۴ درصد کاهش داشته است. یعنی افت مالکیت در طبقات میانی حتی بیشتر از کم‌درآمد بوده است. دلیل این امر را روی‌آوری کم‌درآمدها به مالکیت مسکن در اسکان غیررسمی برای گریز از اجاره‌بها سنگین می‌توان دانست. پس از دهک پنجم، از کاهش میزان مالکیت با افزایش درآمد کاسته می‌شود تا در دهک دهم افزایش آن از ۷۱ به ۷۶ درصد مشاهده می‌شود. این گزارش با اشاره به افت قیمت مسکن در نیمه دوم سال ۱۳۹۲ می‌افزاید: اجاره‌بها همچنان سیر صعودی دارد. در پاییز نسبت به دوره مشابه سال قبل این افزایش در مناطق شهری ۳/۲۱ درصد بوده که در تمام شهرهای بزرگ، متوسط و کوچک کمابیش همین مقدار افزایش گزارش شده است. این امر نشانه همراهی اجاره‌بها با نرخ تورم است. محققان طرح جامع در مورد قیمت زمین در مناطق شهری معتقدند: قیمت زمین در مناطق شهری همواره رشد بیشتری از هزینه ساخت داشته است. بنا بر آمار بانک مرکزی در سال ۱۳۹۰ در ساختمان‌های مسکونی تکمیل شده، هزینه ساخت ۸/۹ درصد و هزینه زمین ۳/۲۸درصد افزایش یافته و این رشد در سال‌ ۱۳۹۱ به ترتیب ۲، ۲۲ و ۹/۶۲ درصد بوده است. در نتیجه سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن شهری در سال ۱۳۹۱ به رقم بی‌سابقه ۷/۵۴ درصد (استان تهران ۳/۶۶ درصد) رسیده است. این در حالی است که طرح مسکن مهر با عرضه زمین اجاره‌‌ای از یک‌سو و از سوی دیگر ازدیاد تراکم ساختمانی یا تعداد مسکن در ساختمان‌های مسکونی و مختلط تکمیل شده شهری از ۸۴/۲ در سال ۱۳۸۵ به ۸۲/۳ در سال ۱۳۹۱، باید سهم زمین را در کل هزینه ساخت کاهش می‌داده است.

افزایش سهم قیمت زمین در هزینه ساخت

در این گزارش آمده است: سیاست ناکارآمد زمین و تراکم‌فروشی بر سهم قیمت زمین در هزینه ساخت مسکن افزوده است. در سال ۱۳۹۱ نسبت به سال ۱۳۹۰، رشد هزینه یک متر مربع بنا در مناطق شهری ۷/۳۷ درصد، در استان تهران ۶/۳۹ درصد، در استان اصفهان (دوم پس از تهران از لحاظ حجم ساخت) ۸/۳۴ درصد، در استان البرز (مجاور تهران) ۳۷ درصد، در استان بوشهر (استانی نه محروم و نه در بورس ساخت) ۶/۳۵ درصد بوده است. اما همین رشد درباره ارزش یک متر مربع زمین در ساختمان‌های مذکور به ترتیب ۸/۹۱ درصد، ۶/۱۴۶ درصد، ۱/۴۶ درصد، ۲/۶۰ درصد و ۹/۱۸ درصد بوده است. یعنی در حالی که فاصله‌ای اندک بین تغییر هزینه ساخت بین آنها وجود دارد، رشد قیمت زمین در استان تهران (که شهرهای دیگری هم به جز تهران در آن می‌گنجند) فاصله‌ای زیاد با بقیه دارد و حتی ۵/۲ برابر استان البرز در جوار خود است و در نتیجه متوسط کشوری را هم به سوی خود می‌کشاند. این رشدها فاصله ۴/۶ برابری به متوسط قیمت یک متر مربع زمین در استان تهران نسبت به استان اصفهان بخشیده است.

همچنین نسبت تسهیلات احداث مسکن به قیمت معاملاتی مسکن (LTV) در مناطق شهری روندی کاهنده داشته و از ۳/۴۸ درصد در سال ۱۳۸۵ به ۱/۲۷ درصد در سال ۱۳۹۱ رسیده است. این کاهش در شهر تهران چشمگیرتر بوده و در این دوره از ۱/۳۲ درصد به ۸/۱۲ درصد تنزل کرده است. این کاهش دو دلیل دارد: نخست ناشی از افزایش بیشتر قیمت زمین از هزینه ساخت است (که در تهران بیشتر بوده) و در نتیجه هر گونه افزایش سقف وام و سیاست بانکی تا متوقف نشدن جهش‌های قیمت زمین بی‌فایده است. دوم به دلیل افزایش متوسط سطح زیربنا از ۱۲۴ به ۱۳۰ متر مربع در دوره مذکور در مناطق شهری کشور است، که لزوم کاهش آن را در آینده مطرح می‌سازد. البته اهمیت مهار قیمت زمین بیشتر به نظر می‌رسد. زیرا در استان تهران، خلاف کل کشور در دوره مذکور، متوسط سطح زیربنای واحد مسکونی از ۱۳۰ به ۱۲۱ متر مربع کاهش داشته، اما مانع کاهش LTV نسبت نشده است.

ناکارآمدی تراکم‌فروشی در تنظیم بازار مسکن

این گزارش با تاکید بر افزایش سهم زمین در هزینه تمام شده مسکن به همراه کاهش «توان‌پذیری» (affordability) خانوارها، نشان می‌دهد که سیاست ازدیاد تراکم ساختمانی از طریق «تراکم فروشی»، خلاف استدلال‌های پشتیبان آن، باعث ناکارآمدی بازار مسکن و تخصیص نابهینه منابع می‌شود. فزایندگی رانت زمین از طریق تراکم‌فروشی در بازار مسکن، هر دم سهم بیشتری از سرمایه‌های مولد ملی را می‌بلعد و بدین ترتیب بخش مسکن به طور روزافزون نقشی «متعارض» (antagonistic) با رشد اقتصاد ملی می‌یابد برای برقراری رابطه تعاملی بخش مسکن با اقتصاد ملی، باید از طریق توقف تراکم فروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد.

از سوی دیگر فزایندگی نسبت هزینه زمین به هزینه ساخت دلیل عمده بی‌اثر شدن افزایش سقف وام بانکی بوده است. به علاوه اکثریت جامعه دارای درآمد رانتی برای جبران رانت زمین نیستند و این افزایش باعث کاهش تقاضای موثر خانوار می‌شود. در نتیجه برای کارآیی نظام بانکی در بخش مسکن (افزایش LTV) و نیز افزایش تقاضای موثر، باید از طریق توقف تراکم‌فروشی به صورت کنونی، بهای زمین مهار و نسبت آن در هزینه ساخت کاهش یابد. یک راه دیگر افزایش کارآیی نظام بانکی (افزایش LTV) کاهش تدریجی متوسط سطح زیربنای واحد مسکونی است که در ایران بسیار بالا است. این کاهش به بهینه‌سازی نسبت سرمایه‌گذاری در بخش مسکن نسبت به کل تشکیل سرمایه، و سوق دادن سرمایه‌ها به بخش‌های مولد نیز یاری می‌رساند و باعث پویایی اقتصادی همراه با رفاه اجتماعی می‌شود. از آنجا که دولت در دهه گذشته ۳۸ درصد تقاضای زمین مسکونی را تامین کرده و موفق به تنظیم بازار آن نشده است، اصلاحات اساسی در سیاست زمین باید انجام پذیرد. حاصل این اصلاحات باید یک بسته سیاستی منسجم و کارآمد از مالیات و عوارض، برنامه‌ریزی فضایی و مقررات شهری، برنامه‌های بازسازی و نوسازی و بهسازی، توانمندسازی و… باید باشد.

روش‌های شناسایی گروه‌های هدف

در سند راهبردی و چشم‌انداز کلان بخش مسکن در افق ۱۴۰۵ در خصوص مسکن کم درآمدها آمده است:

محاسبات انجام گرفته درباره خط فقر در مناطق شهری در سال ۱۳۹۱ نشان می‌دهد خانوارهایی که ماهانه کمتر از ۱۰ میلیون ریال درآمد داشته باشند، زیر خط فقر قرار دارند که ۳۵ درصد خانوارهای شهری را تشکیل می‌داده است. در سال ۱۳۸۴ این نسبت ۲۶ درصد بوده است. از سوی دیگر محاسبه خط فقر مسکن در سال ۱۳۹۱، یا حداقل هزینه‌ای که ماهانه یک خانوار باید صرف مسکن کند تا از مسکن مناسب بهره‌مند شود، ۴۸۰۰هزار ریال بوده است. در نتیجه ۳۳ درصد خانوارها زیر خط فقر مسکن قرار داشته‌اند. در سال ۱۳۸۴ این نسبت ۲۸ درصد بوده است. در هر دو شیوه محاسبه تعداد خانواری که باید تحت پوشش یکی از شکل‌های مسکن اجتماعی و حمایتی قرار گیرند، اضافه شده است.

این گزارش می‌افزاید: نرخ مالکیت مسکن در خانوارهای کم درآمد با شتابی بیش از کل جامعه کاهش یافته در حالی که امنیت حاصل از مالکیت مسکن برای آنها مهم‌تر است. این امر ناشی از کاهش توان‌پذیری یا استطاعت خانوار برای تملک مسکن است. به‌طوری که بهای یک مسکن متعارف به درآمد سالانه آنها که نباید از حدود ۵ درصد تجاور کند، به ۳۲ برابر رسیده است. این گزارش درخصوص نحوه شناسایی گروه‌های هدف- خانوار‌های کم‌درآمد می‌افزاید: از حدود ۵/۲ میلیون خانوار کم‌درآمد نیازمند پشتیبانی در برنامه‌های مسکن، حدود یک میلیون خانوار دارای پوشش تامین اجتماعی هستند، ۵۰۰ هزار خانوار تحت پوشش کمیته امداد و بهزیستی قرار دارند، ۲۴۰ هزارخانوار تحت پوشش صندوق بازنشستگی هستند و حدود ۸۱۰ هزار خانوار تحت هیچ گونه پوشش بیمه‌ای و حمایتی قرار ندارند که این واقعیت ضرورت برپایی نظام فراگیر رفاه اجتماعی را که یکی از ارکان آن مسکن باشد، گوشزد می‌کند.

همچنین در تعریف مسکن اجتماعی آمده است: مسکن اجتماعی به مجموعه برنامه‌ها و سیاست‌هایی گفته می‌شود که شامل ترکیبی از چند مورد زیر با وزن‌های متفاوت در کشورهای مختلف است تا با مقابله با شکست بازار (Market failure) در بخش مسکن، متضمن تحقق حقوق شهروندی در زمینه تامین مسکن برای همه آحاد ملت، به خصوص کم‌درآمدها شود. به تاکید باید گفت که نظام مسکن اجتماعی در هیچ کشوری منحصر به یک روش نیست، اما وزن و نوع ترکیب آنها متفاوت است.

عرضه مستقیم مسکن اجاره توسط بخش دولتی یا عمومی (شهرداری).

*عرضه مسکن اجاری توسط شرکت‌ها (انجمن‌های) غیرانتفاعی با یارانه‌های زمین‌، وام ارزان و غیره.

*مالکیت مسکن مناسب توان‌پذیر (affordable) به‌طور فردی با یارانه‌های زمین، وام ساخت ارزان و غیره.

*مالکیت مشاع مسکن مناسب توان‌پذیر (affordable) توسط شرکت‌ها (انجمن‌های) غیرانتفاعی با یارانه‌های زمین، وام ساخت ارزان و غیره.

*سازوکار وام رهنی ارزان و بازگشت وام تضمین‌شده برای تملک فردی یا مشاع مسکن مناسب با دادن یارانه.

*ارائه یارانه مستقیم برای اجاره‌بهای مسکن مناسب.

*دو جهت‌گیری راهبردی برای برنامه‌های مسکن.

وزارت راه و شهرسازی در پیش‌نویس طرح جامع مسکن با اشاره به دو جهت‌گیری برای اجزای برنامه‌های خرید در بخش مسکن می‌افزاید: گروه‌های کم‌درآمد به‌طور عام نیازمند دسترسی به وام ارزان و بلندمدت مسکن هستند که برای «توان‌پذیر» (affordable) شدن بهای مسکن ملکی (و به‌طور غیرمستقیم اجاره‌بهای مسکن) ضرورت دارد. همچنین درصورت دریافت چنین وام‌هایی است که آنها می‌توانند به بهسازی و با دوام‌سازی و بهینه‌سازی مصرف انرژی در واحدهای مسکونی خود اقدام کنند و این موضوع به‌خصوص در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی ضرورت تام می‌یابد. به‌عبارت دیگر بدون یارانه، گروه‌های کم‌درآمد توان استفاده از وام‌های بانکی متعارف را ندارند. از این رو در تمام جهان و به‌خصوص در کشورهای توسعه‌یافته‌تر انواع پشتیبانی و یارانه برای «بانک‌پذیر» شدن (Bankable) گروه‌های کم‌درآمد وجود دارد. موضوع مهم دیگر این است که در سکونتگاه‌های غیررسمی و نیز گاه در بافت‌های فرسوده مشکل نبود سند رسمی مانع دیگری برای بانک‌پذیر گشتن ساکنان آنها محسوب می‌شود؛ به‌طوری‌که در سکونتگاه‌های غیررسمی ایران کمتر از ۱۰ درصد از خانوارها به‌نوعی از وام بانکی بهره‌مند شده‌اند.

در این گزارش آمده است: نظام و سازوکار کارآمد مسکن اجتماعی در ایران باید از چارچوب زیر پیروی کند:

* تقدم دادن به طراحی بسته‌های متنوع برنامه‌ای و نهادی و سازمانی لازم (مالی، فنی، حقوقی و غیره) و ساماندهی و تاسیس و تکامل تدریجی آنها به جای اجرای تک‌پروژه‌های مجزا در سراسر سرزمین.

* رعایت اصل تنوع و انتخاب در نظام مسکن اجتماعی برای پوشش دادن گروه‌های درآمدی، اقشار اجتماعی، اقوام و فرهنگ و مناطق جغرافیایی گوناگون که همراه با کارآمدی و فراگیری بیشتر این نظام، با ایجاد حق و انتخاب برای آنها، از یکسو از انسداد و ناامیدی اجتماعی جلوگیری می‌کند و از سوی دیگر محرک فعال گشتن بیشتر فردی و اجتماعی آنها می‌شود.

* استفاده حداکثری از انجمن‌های محلی و مدنی غیرانتفاعی مسکن و وام و پس‌انداز برای ساخت و مدیریت مسکن ملکی و استیجاری و تامین مالی مسکن.

*استفاده حداکثری از سطوح محلی دولتی، شهرداری‌ها و دهیاری‌ها برای برپایی و نظارت در نظام مسکن اجتماعی.

* تهیه طرح‌های پیشگیری و پیش‌نگری از شکل‌گیری سکونتگاه‌های غیررسمی در برنامه‌های مسکن، شهری و سیاست‌های فراگیر رفاه اجتماعی (در چارچوب وزارت تعاون، کار و امور اجتماعی)، مانند طرح‌های جامع و تفضیلی، نظامات مالی مسکن،‌ مهارت‌آموزی و تشکیل تعاونی‌ها و کارآفرینی‌ و غیره هماهنگی و هم‌افزایی این طرح‌ها با طرح‌های ساماندهی و توانمندسازی.

طراحان طرح جامع مسکن همچنین درخصوص اهداف تهیه این طرح، عنوان کرده‌اند:

فراهم آوردن امکان دستیابی همه افراد و خانوارهای ایرانی به مسکن متناسب با نیاز آنها با اولویت دادن به نیازمندترین‌ها، به خصوص مسکن روستاییان و کارگران، ازدیاد کمّی و ارتقای کیفی تولید و عرضه مسکن و سرپناه به‌طور فراگیر برای گروه‌های مختلف اقتصادی و اجتماعی و در پهنه‌های مختلف سرزمین ایران، رقابتی و اجتماعی شدن بازار مسکن و زمین برای تضمین رشد و رونق پایدار بخش مسکن و اقتصاد کشور، به همراه پوشش گروه‌های مختلف درآمدی، فراگیر بودن برنامه‌ها و بازار مسکن برای تضمین عرضه مسکن «توان‌پذیر» برای تمام خانوارها با نحوه‌های مختلف تصرف و کیفیات گوناگون، ارتقای صنعت ساختمان برای تامین مسکن پرکیفیت و ارزان و دارای هویت رقابتی، تضمین رقابت موفق با رقبای خارجی در ایران و حضور موفق در بازارهای خارجی و صدور خدمات فنی- مهندسی، رفع کاستی‌ها و برپایی نظامات و سامانه‌های جامع نهادی و سازمانی در بخش‌های واقعی و مالی، به‌خصوص برای تامین مسکن روستایی، کارگران، کم‌درآمدها و بهسازی مسکن در بافت‌های فرسوده و سکونتگاه‌های غیررسمی، تراکم‌زدایی و تمرکززدایی و شفاف‌سازی فعالیت‌های بخش دولتی در جهت کارآمدسازی فعالیت دولت و کارآیی بازار مسکن، هم‌افزایی و تعامل بین برنامه‌های تحقق بخشنده به رفاه اجتماعی و برنامه‌های بخش مسکن با بهینه‌سازی نظام یارانه مسکن در چارچوب نظام فراگیر رفاه اجتماعی، هماهنگی و هم‌افزایی برنامه‌های بخش مسکن با برنامه‌ریزی فضایی برای تضمین تنوع اقتصادی و اجتماعی، سلامت اجتماعی و حفظ محیط‌زیست در فرآیند تامین مسکن، از جمله مهم‌ترین اهداف این طرح هستند.

منبع: دنیای اقتصاد