وام مسکن با فرمول جهانی

وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس‌کل بانک‌مرکزی در نامه‌ای با امضای مشترک خطاب به رئیس‌جمهور، ضمن اعلام نتایج چندین ماه تحقیق و مطالعه درباره راهکار پایان‌دادن به رکود عمیق حاکم بر بازار مسکن، از اجماع تیم اقتصادی دولت بر استفاده از روش «تقویت تقاضای موثر» برای ایجاد رونق خبر دادند و از حسن روحانی درخواست کردند دستور مقتضی برای فراهم‌شدن بستر مالی این روش را که قرار است از طریق تاسیس گسترده صندوق‌های پس‌انداز مسکن در بانک‌ها‌ی مختلف به اجرا دربیاید صادر کند.

به گزارش پول پرس، در این نامه با اشاره به افت کمی سه‌شاخص در اقتصاد مسکن –کاهش ساخت‌وساز، کاهش معاملات مسکن و کاهش توان اقتصادی خانوارها برای پوشش هزینه‌های مسکن- شرایط بازار مسکن رکودی توصیف شده و برضرورت برون‌رفت از این وضعیت با هدف ایجاد نیروی پیشران برای خروج کل اقتصاد از رکود، تاکید شده است.
عباس آخوندی و ولی‌الله سیف در این نامه، اعلام کرده‌اند، در ۵ سال آینده مطابق نیاز مسکن در کشور باید حداقل ۴ میلیون واحدمسکونی ارزان‌قیمت و در استطاعت متقاضیان اقشار هدف ساخته و احداث شود، اما برای خرید این آپارتمان‌ها باید «تقاضای موثر» به وجود بیاید و راه‌حل جهانی خرید مسکن «خرید با ودیعه کم و تکیه بر پس‌اندازهای آینده» است که این روش در اصطلاح بانکداری «تسهیلات رهنی» نامیده می‌شود و توسط صندوق‌های پس‌انداز مسکن قابل پرداخت است.
دو مذاکره‌کننده ارشد در نشست مشترک مقامات و کارشناسان بانک‌مرکزی و وزارت راه‌وشهرسازی که در چند ماه گذشته با موضوع «افزایش سقف وام خرید مسکن» برگزار شده است، دیروز با تهیه و ارسال نامه به رئیس‌دولت، نشان دادند اگر چه در مقطع کنونی توجه به افزایش عرضه مسکن مدنظر است، اما برای عرضه‌ جدید، باید قدرت خرید در سمت تقاضا وجود داشته باشد.
اقدام مشترک آخوندی و سیف پیام قاطعی است به فعالان بازار مسکن مبنی‌بر اینکه «غروب رکود» نزدیک است و در عین حال نشانه‌ای قوی از توافق مورد انتظار در قضیه افزایش سقف وام خرید مسکن به حساب می‌آید.
چند روز پیش، در آخرین موضع‌گیری رسمی سیاست‌گذار پولی کشور درباره وام مسکن، مشخص شد: بانک‌مرکزی اگرچه با راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن موافق است اما درباره چگونگی تامین منابع این صندوق‌ها برای پرداخت تسهیلات خرید نگرانی اساسی دارد و حتی نسبت به عملیاتی‌بودن پیشنهاد وزارت راه‌وشهرسازی که استفاده از بودجه عمومی دولت برای جبران کسری صندوق‌ها را مطرح می‌کند، آنچنان خوش‌بین نیست.
مهم‌ترین نگرانی بانک‌مرکزی در قضیه «راه‌اندازی صندوق پس‌انداز مسکن و افزایش سقف وام خرید»، بر چگونگی مدیریت منابع و مصارف صندوق توسط بانک‌عامل و میزان وفاداری بانک‌ راه‌انداز صندوق به «خودکفایی» خلاصه می‌شود. دغدغه بانک‌مرکزی این است که مبادا صندوق‌های پس‌انداز مسکن مجبور باشند برای عمل به تعهداتشان نزد سپرده‌گذاران و وام‌گیرنده‌ها، مجبور شوند به استقراض از بانک‌مرکزی و دریافت خط‌اعتباری روبیاورند و در نتیجه مسیر مهار رشد پایه‌پولی، تورم و نقدینگی را مختل کنند.
این موضوع در چند ماه گذشته باعث شد برنامه وزارت راه‌‌وشهرسازی برای تقویت قدرت خرید گروه‌های هدف –دهک‌های میان‌درآمد متقاضی مسکن- به بن‌بست برسد.
اما در نامه‌ای که دو روز پیش با امضای آخوندی و سیف خطاب به رئیس‌جمهور نوشته و به وی تقدیم شد، اهمیت طرح صندوق پس‌انداز مسکن برای روحانی تشریح شده و در عین‌حال راهکار باز شدن بن‌بست موجود نیز از او مطالبه شده است.
در این نامه به صراحت تاکید شده است: صندوق‌های پس‌انداز مسکن برای آنکه قابلیت راه‌اندازی در بانک‌ها را داشته باشد و بتواند تقاضای‌موثر را تامین‌‌مالی کند باید حداقل معادل ۵۰درصد قیمت مسکن، وام با نرخ سود ۱۴درصد پرداخت کند که این اقدام نیازمند ارائه مابه‌التفاوت نرخ سود و جبران کسری منابع برای صندوق‌ها است. برای این منظور استفاده از منابع عمومی در قالب وجوه‌اداره شده –پیشنهادی که وزارت راه‌وشهرسازی برای توازن منابع و مصارف صندوق‌ها پیش‌تر به بانک‌مرکزی ارائه کرده بود- ضروری است و لازم است در این خصوص دستور مقتضی صادر شود.
متن نامه مشترک وزیر راه‌وشهرسازی و رئیس‌کل بانک‌مرکزی به رئیس‌جمهور به شرح زیر است:
جناب آقای دکتر روحانی
رئیس‌جمهورمحترم
سلام علیکم
احتراما، همان طور که مستحضرید بخش مسکن نقش مهمی در اقتصاد کلان کشور و اقتصاد خانوارهای ایرانی دارد: با بیش از ۱۳۰ بخش اقتصادی روابط پیشین و پسین دارد؛ هر سال حدود ۲۰ تا ۳۵ درصد از تشکیل سرمایه ثابت کشور در بخش مسکن انباشت می‌شود؛ یک‌چهارم از مانده تسهیلات اعطایی بانک‌ها و موسسات اعتباری کشور متعلق به این بخش است؛ متوسط سهم مسکن از اشتغال کشور به رقم ۱۲ درصد بالغ می‌شود و در سبد هزینه خانوار، مسکن سهمی ۳۳ درصدی دارد.
در شرایط جاری اقتصاد کشور، بخش مسکن بی‌شک در شرایط رکودی عمیق قرار دارد: تداوم روند نزولی صدور پروانه‌های ساختمانی از سال ۱۳۹۲، کاهش شدید تعداد معاملات مسکن طی سه سال اخیر، کاهش شدید صدور پایان کار واحدهای مسکونی، عدم انطباق هزینه‌های مسکن با توان اقتصادی خانوارها، روند نزولی سهم‌بری بخش مسکن از تسهیلات بانکی و موارد مشابه همه گواه این موضوع است. طبعا تداوم و تعمیق رکود در بخش مسکن بیش از هر چیز اشتغال را تحت تاثیر قرار می‌دهد، چرا که به ازای احداث ۴/۶۹ مترمربع مسکن، برای یک کارگر به طور مستقیم و برای ۷/۰ نفر به طور غیرمستقیم کار ایجاد می‌شود. به لحاظ این ویژگی‌ها است که در برنامه برون‌رفت از رکود، «مسکن» به مثابه یکی از نیروهای پیشران تعریف شده است.
کاهش تولید و عرضه در شرایطی وقوع می‌یابد که اتفاقا به لحاظ تشکیل تعداد قابل ملاحظه‌ای خانوارهای جدید، وجود سطح وسیعی از اسکان غیررسمی و انباشت کسری تاریخی تعداد مسکن نسبت به تعداد خانوار، برای ۵ سال آتی به حداقل ۴ میلیون واحد مسکونی جدید و ارزان‌قیمت (واحدهای «در استطاعت») نیاز می‌باشد. این آن بخش از بازار مسکن است که نه فقط به لحاظ آثار اقتصادی عظیم آن، بلکه به لحاظ سیاسی و اجتماعی مورد توجه دولت است. اما خرید حتی همین خانه‌های کوچک نیز نیاز به «تقاضای موثر» خانوارها دارد. «مسکن» به مثابه بزرگ‌ترین سرمایه‌گذاری هر خانوار متوسط در طول حیات خود، از پس‌اندازهای گذشته خریداری نمی‌شود، به ویژه اینکه در ایران، تورم فزاینده سال‌های اخیر به کاهش سطح پس‌انداز خانوارها انجامیده است. راه حل جهانی، خرید مسکن با ودیعه کم، با اقساط بلندمدت و «در استطاعت» و از محل پس‌اندازهای آتی خانوارها است؛ آنچه در اصطلاح بانکداری «تسهیلات رهنی» نامیده می‌شود. در کشورهای پیشرفته نظام بانکی به مدد بازار سرمایه توسعه‌یافته به خوبی از عهده تامین مالی این نوع مسکن برآمده است.
در ایران نیز در حال حاضر مقامات پولی و مالی کشور، این نکته را تایید می‌کنند که گسترش بازار رهن باعث تقویت «تقاضای موثر» می‌شود، نظم پس‌اندازی در خانوارها ایجاد می‌کند، موجودی مسکن کشور را افزایش می‌دهد و در واقع این گسترش از ستون‌های اصلی حل معضل مسکن است.
بر این اساس، طی ماه‌های گذشته وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به دنبال روش‌های گسترش بازار رهن بوده‌اند؛ هر دو نهاد البته می‌خواهند این مهم بدون استفاده از پول پرقدرت بانک مرکزی انجام شود. تشخیص وزارت و بانک مرکزی آن است که چاره کار در شکل دادن وسیع به «صندوق‌های پس‌انداز مسکن» در بانک‌های کشور و تاسیس گسترده «موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن» نهفته است و این امر به تدریج می‌تواند از بانک مسکن که بانک توسعه‌ای بخش است شروع و سپس در بانک‌های مختلف به مرحله اجرا درآید. به این ترتیب خانوارها با پس‌انداز کردن، فرآیند خرید مسکن را اغاز می‌کنند و «صندوق‌ها» و «موسسات» چند برابر پس‌انداز آنها به «خانه اولی‌ها» و گروه‌های هدف متقاضی مسکن تسهیلات می‌دهند. با تشکیل جلسات هماهنگی بسیار وزارت راه و شهرسازی و بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران با معاون اول محترم رئیس‌جمهور، معاونت برنامه‌ریزی و نظارت راهبردی رئیس‌جمهور، وزارت امور اقتصادی و دارایی، مشاوران اقتصادی دولت، بانک مسکن و کارشناسان مختلف اقتصاد اکنون به نوعی اجماع رسیده‌اند که برای راه‌اندازی بخش مسکن باید حداقل حدود ۵۰ درصد ارزش «واحد مسکونی» به خانوارهای هدف تسهیلات اعطا شود تا اقساط «در استطاعت» باشد؛ به این منظور همگان توافق کرده‌اند که تشکیل صندوق‌های پس‌انداز مسکن و موسسات پس‌انداز و تسهیلات مسکن قدمی موثر در این مسیر است.
برای فعالیت گسترده این صندوق‌ها و به منظور تجهیز منابع پس‌اندازی خانوارها با هدف توسعه ساخت و ساز مسکن ارزان‌قیمت و برون‌رفت بخش از رکود لازم است «اقساط» پرداختی خانوارها «در استطاعت» و قابل تحمل برای آنها باشد. نرخ سود تسهیلات نباید در شرایط امروز کشور برای خانوارهای متقاضی مسکن بیش از رقم ۱۴ درصد باشد، در حالی که نرخ سود بانکی جاری بالاتر از این رقم است.
از این رو، پرداخت مابه‌التفاوت سود به صندوق‌‌ها و جبران کمبود منابع آن از محل منابع عمومی (در قالب وجوه اداره شده و یارانه نرخ سود تسهیلات) ضروری می‌شود تا توازن منابع و مصارف صندوق‌ها و توسعه بازار رهن کشور ممکن شود. با توجه به مجموعه نکات مورد اشاره از آن مقام درخواست می‌شود درخصوص جبران مابه‌التفاوت یادشده دستور مقتضی صادر فرمایید.

انتهای پیام