خانه ‌اولی ها در اولویت دریافت تسهیلات مسکن

بانک مرکزی طی گزارشی به یادداشت‌های مندرج در یکی از نشریات با موضوع مسکن پاسخ داد.

به گزارش پول پرس، یکی از نشریات کشور در تاریخ ۹۳/۵/۱۸ اقدام به انعکاس نظرات تنی چند از مسئولین وزارت راه و شهرسازی پیرامون طرح پیشنهادی آن وزارتخانه با موضوع “اعطای تسهیلات خرید مسکن تاسقف ۵۰ درصد متوسط قیمت واحد مسکونی در کشور از طریق راه اندازی حساب صندوق پس انداز مسکن در تمامی بانک‌ها” نموده است.

محور اصلی و مشترک غالب مطالب،‌ انتقاد و گلایه از بانک مرکزی و ادعای عدم همراهی در اجرای این طرح می باشد، به گونه ای که در برخی از این یادداشت‌ها ضمن اشاره ناقص به مواضع و نظرات کارشناسی بانک مرکزی، همراهی و تلاش‌های صادقانه بدنه کارشناسی این بانک در خصوص طرح آن وزارتخانه نادیده گرفته شده است.

۱- برخلاف آنچه که مطرح شده،‌ نقطه نظرات بانک مرکزی درخصوص طرح پیشنهادی مذکور به هیچ عنوان در سطح ملاحظات و نگرانی های پیرامون اجرای طرح در ابعاد کلان اقتصادی و ملاحظات مالی آن محدود و متوقف نشده، بلکه ضمن اعلام موافقت با کلیات طرح پیشنهادی، راهکارهای لازم جهت تکمیل طرح و رفع نگرانی‌های بانک مرکزی به وزارت راه و شهرسازی منعکس شده است. لذا به منظور تنویر افکار عمومی دیدگاه کارشناسی این بانک پیرامون بخش مسکن و طرح پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی ارائه می گردد:

بخش مسکن به دلیل ارتباطات قوی با سایر بخش های اقتصادی به عنوان یکی از بخش‌های محرک رشد اقتصادی در کشور مطرح بوده و هرگونه تحرک تولید در این بخش زمینه ساز رشد تولید و اشتغال در سایر بخش‌های وابسته می شود.

بر همین اساس نیز در بسته پیشنهادی دولت جهت برون رفت از رکود اقتصادی، به بخش مسکن توجه ویژه‌ای شده و این بخش جزء یکی از عوامل اولیه اثرگذار خروج از رکود تلقی شده است. مع‌الوصف همانگونه که در بسته پیشنهادی نیز بر “خروج غیرتورم‌زا از رکود سمت عرضه” تاکید شده است، لازم است ارائه راهکارهای ایجاد رونق تولید در بخش مسکن نیز با توجه به هدف ایجاد رونق غیر تورمی در این بخش تدوین و نهایی گردد.

بر همین اساس ضمن تاکید بر گسترش راهکارهای تامین مالی بخش مسکن به عنوان یکی از مولفه‌های اصلی ایجاد رونق این بخش در شرایط کنونی، برخی از اصول موضوعه بانک مرکزی در اجرای هر طرح تامین مالی؛ از جمله استفاده از ظرفیت اجرایی صندوق‌های پس¬انداز مسکن، به شرح ذیل می باشد:

۱- رعایت اصل خود کفایی مالی طرح و توازن در منابع و مصارف آن به منظور احتراز از هرگونه استقراض از منابع پرقدرت بانک مرکزی و تحمیل تبعات تورمی آن بر عموم اقشار جامعه.

۲- سازگاری با اهداف کلان اقتصادی به ویژه کاهش نرخ تورم (که یکی از اولویت های اعلام شده از سوی دولت محترم می باشد) به منظور تحقق رونق غیر تورم‌زا در بخش مسکن

۳- ضرورت اجرای طرح در مقیاس متناسب با منابع و امکانات دولت

در همین راستا جمع بندی نتایج جلسات متعدد کارشناسی در خصوص طرح مذکور، ضمن موافقت با کلیات آن، به شرح ذیل اعلام شده است:

“بانک‌ها در ایجاد صندوق های پس انداز مسکن ملزم به حفظ تعادل میان منابع و مصارف صندوق بوده و لازم است برنامه دقیق و قابل اتکایی را جهت حفظ تعادل پایدار در منابع و مصارف صندوق و رفع هرگونه نگرانی از توسل احتمالی آنها به منابع بانک مرکزی ارائه دهند.” در راستای تحقق این مهم لازم است نکات ذیل مدنظر قرار گیرد:

الف- طرح به صورت پایلوت ترجیحاً در یکی از بانک‌های غیردولتی و در مقیاس محدود و قابل مدیریت اجرایی شود.

ب- سقف تسهیلات پرداختی از محل این صندوق‌ها منوط به انجام سپرده‌گذاری، حداکثر ۶۰۰ میلیون ریال تعیین ‌گردد.

ج- تسهیلات پرداختی از محل اجرای این طرح در ابتدا به زوج‌هایی که برای اولین بار اقدام به خرید خانه (خانه اولی‌ها) می نمایند، محدود شود.

د- بانک موسس صندوق پس انداز مسکن ملزم به ارائه جداول مشروح منابع و مصارف صندوق و اتخاذ تدابیر و ارائه برنامه‌های احتیاطی لازم جهت تامین کسری احتمالی می‌باشد.

ه- میزان منابع مورد نیاز جهت جبران کمبود منابع از سوی دولت (در قالب وجوه اداره شده و یا یارانه نرخ سود تسهیلات) به ازای هر متقاضی و کل برنامه در هر سال پیش‌بینی شده و در بودجه سالانه لحاظ گردد.

و- لازم است بانک‌ها قبل از تاسیس صندوق پس انداز مسکن، پیشنهاد دقیق و کارشناسی – اجرایی را به بانک مرکزی ارائه نمایند. بدیهی است بانک مرکزی پس از انجام بررسی‌های لازم نسبت به ارائه مجوز تاسیس صندوق اقدام خواهد نمود.

۲- یکی از یادداشت‌ها ضمن پذیرفتن آثار معکوس و پرهزینه شیوه تامین مالی طرح مسکن مهر در دولت دهم،‌ این پرسش را مطرح نموده که چرا بانک مرکزی در مقابل آثار طرح مذکور ـ یعنی رشد ناموجه پایه پولی و تغذیه‌کننده تورم شتابان سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲ اقتصاد ایران ـ سکوت اختیار کرده است. یادآور می‌شود بانک مرکزی بر اساس همان اصولی که در یادداشت‌های روزنامه به آنها استناد شده (یعنی جایگاه بخش مسکن در تامین نیازهای ضروری،‌ الزامات قانون اساسی برای تامین مسکن برای آحاد جامعه و لزوم انطباق آن با شان و منزلت انسان)‌ ضمن آنکه هیچگاه اهداف اعلام شده در خصوص طرح مسکن مهر را زیر سئوال نبرد، بلکه همواره در خصوص روش تامین مالی ناسالم آن هشدارهای لازم را اعلام و نسبت به تبعات تورمی آن اعلام نظر نموده بود.

رویکرد حرفه‌ای بانک مرکزی بر این اصل استوار بوده که گزارشات کارشناسی و هشدارهای خود را همواره به سطوح تصمیم‌گیر و سیاستگذاران کشور اعلام نموده است. لازم به ذکر است، برخلاف آنچه که در یادداشت مذکور تصریح شده، رجوع به آرشیو گزارش‌های داخلی این بانک و گزارش‌های ارائه شده به شورای پول و اعتبار نشان می‌دهد که بدنه کارشناسی این بانک همواره به بیان وقایع آماری و نتایج تحلیلی خود از تصمیم‌های اتخاذ شده در دولت قبل اهتمام داشته است. حتی هشدارهای صریح و مستند یکی از گزارش‌های کارشناسی از آسیب‌های بالفعل اجرای مسکن مهر بر تخریب پایه پولی و تشدید فشارهای تورمی در یکی از جلسات شورای پول و اعتبار، منجر به ایجاد نگرانی در میان اعضای وقت شوراء و احاله تصمیم‌گیری برای دور جدید تزریق پایه پولی به جلسه بعدی شد.‌

بدیهی است که فشارهای شدید دولت وقت و بویژه برخی از مقامات وقت وزارت راه‌وشهرسازی سبب شد طرح مذکور به‌رغم تمامی تبعات سنگین و فراگیر خود، کماکان ادامه یابد. به عبارت بهتر رویکردهای کنونی بانک مرکزی در شیوه تامین مالی مسکن مهر و دیگر پیشنهادات نه از سر سیاست‌ورزی، بلکه از روی واقع‌نگری و انطباق تصمیم‌های سیاستی با نیازهای واقعی بازارها و متغیرها و تحلیل همزمان هزینه‌ها و فایده‌های مترتب بر آنها اتخاذ شده است.

۳- در یکی از یادداشت‌های منتشره نقش و رویکردهای نظام بانکی در حوزه مسکن در قالب ارائه پرسش‌هایی، مورد انتقاد قرار گرفته است. با توجه به مجموعه مباحثی که از سال ۱۳۸۹ در زمینه مسکن مهر آغاز شد و هنوزهم گریبانگیر اقتصاد ایران است، شاید این پرسش‌ها چندان محلی از اعراب نداشته باشد، مع الوصف لازم به تصریح است که نظام بانکی یکی از ارکان تامین مالی اقتصاد؛ البته در کلیت خود و با تمامی اجزاست.

در تنظیم سیاست‌های اعتباری، مقتضیات کلان اقتصاد مورد توجه قرار می‌گیرد و مطلوب آن است که بانک‌ها از آزادی عمل کافی برای تخصیص منابع بر اساس نتایج ارزیابی‌های فنی- اقتصادی- مالی برخوردار باشند. در نتیجه تخصیص اعتبار در نظام بانکی مبتنی بر تسهیم‌ بخشی نیست.

در زمینه نقش و حوزه عمل سیاست‌های پولی برای خروج از رکود، توصیه می‌شود به اسناد منتشره در خصوص خروج غیرتورمی اقتصاد از رکود‌ مراجعه شود. در پاسخ به پرسش‌های پایانی نیز یادآور می‌شود که بانک مرکزی نه تنها موافقت خود را با کلیات طرح ایجاد صندوق‌های پس‌انداز مسکن اعلام نموده، بلکه نقطه‌نظرات تکمیلی نیز در برخی اجزای طرح اعلام نموده است.

بانک مرکزی معتقد است طرح صندوق پس‌انداز مسکن واجد آثار مثبتی بر بهبود قدرت خرید خانوارهاست و می‌تواند به تقویت و تعمیق نظام تامین مالی این بخش مساعدت کند. معهذا باید توجه داشت که پس از اعلام ایرادات وارده به طرح‌های پیشنهادی، این وظیفه پیشنهاددهندگان طرح است که نسبت به رفع ایرادات آن اقدام نمایند، هر چند که بانک مرکزی همواره سعی نموده است که در جهت رفع ایرادات به پیشنهاددهندگان طرح‌ها نیز مساعدت کارشناسی نماید.

۴- یکی از محورهای استدلال متولیان بخش مسکن، پیوندهای پسین و پیشین قوی این بخش با دیگر بخش‌هاست؛‌ تاحدی که از آن به عنوان لکوموتیو و موتور محرک اقتصاد یاد می‌کنند. اگرچه در صحت وجود این روابط تردید نیست،‌ لیکن باید توجه داشت که تنها بخش مسکن از چنین روابط گسترده‌ای در اقتصاد برخوردار نمی‌باشد.

این موضوع برای بانک مرکزی مهم است که در کنار حمایت از بخش مسکن سایر بخش‌های اقتصادی نیز از سیاست‌های تشویقی و توسعه‌ای دولت برخوردار شده و سهم آنها از منابع اعتباری کشور نیز رعایت گردد. به عبارت روشن‌تر،‌ لازم است سیاستگذار در هدایت منابع و تخصیص عوامل تولید، نگاه نسبتاً متوازنی را اتخاذ کرده و پایداری درازمدت اقتصاد کلان و تناسب درونی بخش‌ها و حوزه‌ها از منابع محدود در اختیار را نیز مدنظر قرار دهد.
یادآور می‌شود یکی از مشکلات و عوارض جانبی اجرای طرح مسکن مهر در سال‌های ۱۳۹۰ و‌ ۱۳۹۱، شکل‌گیری آثار تزاحمی بخش مسکن برای دیگر بخش‌های اقتصادی بوده است. با توجه به حجم محدود اعتبارات بانکی و در شرایط عدم دسترسی به ابزارهای تامین مالی خارجی، اجرای وسیع و در مقیاس بزرگ مسکن مهر سبب بیرون رانده شدن سایر طرح‌ها و نیازهای تولیدی از فهرست تامین مالی و تامین سرمایه در گردش بانکها شد؛

که البته یکی از دلایل تعمیق رکود اقتصادی در سال‌های اخیر نیز شناخته می‌شود. عدم توجه به این شرط بدیهی، سبب خواهد شد به جای آنکه بخش‌های مختلف اقتصاد به مثابه یک پیکره واحد حرکت کنند تا اقتصاد به پیش برود، دچار ناسازگاری و عدم تناسب شوند. نیازی به توضیح نیست که اقتصاد نیز در این حالت از حرکت باز خواهد ایستاد.

۵- یکی از نکاتی که در مطالب مورد اشاره به چشم می خورد، عدم عنایت به ساختار مالی بانک است. این مسئله باعث شده تا این موضوع مطرح شود که “برای جلوگیری از برهم‌خوردن تعادل منابع و مصارف بانک عامل هم می‌توان با توجه به وضعیت منابع و مصارف سیستم بانکی شرایط پرداخت تسهیلات و بازپرداخت آن را منعطف درنظر گرفت، به نحوی که در زمان کمبود منابع، ‌نرخ سود بانکی را افزایش یا مدت زمان بازپرداخت را کاهش داد و در عین حال وجوه اداره شده ذخیره‌ای توسط دولت در نظر گرفته شود تا در صورت برهم خوردن تعادل منابع و مصارف بانکی از این وجوه برای برقراری تعادل استفاده کرد.

” به نظر می‌رسد، این عبارات هنگامی مقرون به صحت است که فرض شود اقتصاد صرفاً شامل بخش مسکن بوده و بخش دیگری در اقتصاد فعال نیست که از بابت نوسان نرخ سود بانکی یا دسترسی به اعتبار بانکی دچار آسیب شود. علاوه برآن باید توجه داشت که نرخ سود و حجم اعتبارات و توزیع بخشی آن ابزارهای مدیریت فضای اقتصاد کلان‌اند که باید بابت تامین مجموعه‌ای از اهداف اقتصاد کلان؛ به صورت متوازن، سازگار و جامع مورد استفاده قرار ‌گیرند.

محدود کردن آنها به پیگیری اهداف بخشی، نه تنها با ذات و کارکردهای این ابزارها تناسبی ندارد، بلکه سبب اخذ دستاوردهای متناقض نیز خواهد شد؛ همانگونه که کاهش نرخ سود بانکی با هدف کاهش هزینه‌های تولید در سال‌های گذشته، سبب سرکوب مالی و تشدید تورم و تلاطم بازارهای دارایی در اقتصاد شد.

علاوه برآن، باید توجه نگارندگان را به این نکته معطوف داشت که به دلایل مختلف، بودجه عمومی دولت در تامین و تخصیص وجوه اداره شده برای بخش مسکن، آن‌هم در مقیاس وسیع با محدودیت مواجه است. در نتیجه،‌ هرگونه کسری منابع طرح‌های بخش مسکن به شیوه‌های پیشنهادی در مرحله اجرا،‌ با احتمال زیاد منجر به استقراض از بانک مرکزی خواهد شد. آثار زیان‌بار این شیوه تامین مالی نیز در خصوص طرح مسکن مهر، پیش از این تجربه شده است.

در خاتمه، ضمن درک دغدغه‌های مسئولین محترم وزارت راه و شهرسازی برای ایجاد تحرک و رونق در این حوزه، یادآور می‌شود تدبیر در امور اقتضا می کند که طرح پیگیری اهداف خوب و طرح های جذاب باید همراه با کار کارشناسی دقیق و بررسی همه جانبه ابعاد موضوع صورت پذیرد.

بدیهی است شتابزدگی در اجرا و ایجاد توقعات و انتظارات در افکار عمومی قبل از جمع بندی موضوع، اقدامی سازنده به شمار نمی‌رود. قاعدتاً شیرینی تصمیماتی که براساس اصول کارشناسی و بادقت اتخاذ شده باشند برای مردم عزیز کشور به مراتب بیشتر و پایدارتر خواهد بود.

انتهای پیام