دکتر حسین عبده تبریزی*: از روش‌های سنتی تامین مالی در ایران، پیش‌فروش و وام بانکی است؛ اولین شیوه‌ای که سازندگان بدان علاقه‌مندند چون هزینه سرمایه آن را نازل تلقی می‌کنند اما متقاضیان مسکن در این سال‌های کمی نقدینگی و تورم و در شرایطی که به قدر کفایت از پیش‌خرید‌های گذشته رضایت ندارند، از آن رو گردانند. همچنین دومین روش سنتی تامین مالی در ایران به وام کوتاه‌مدت ساخت‌وساز متمایل است و نیاز فرد بهره‌بردار مسکن را که پول بلند مدت می‌خواهد کاملا جوابگو نیست لذا باید راه‌های جدیدی را جست‌وجو کرد. اکنون طیف گسترده‌ای از منابع و تکنیک‌ها برای تامین مالی توسعه مسکن و گسترش و نوسازی طرح‌های ساختمانی وجود دارد؛ مستغلات و امور مالی همواره در پیوند با یکدیگر بوده‌اند اما طی دو دهه اخیر، پیچیدگی و درهم‌آمیختگی ابزار‌های مالی گسترش چشمگیری در اروپا، آمریکا و خاور دور داشته و حتی پاره‌ای از این ابزار‌ها در بازارهای مالی بین‌المللی مورد معامله قرار گرفته و بازارهای سرمایه به شدت جهانی شده است. وقتی از تامین مالی طرح‌های مسکن و مستغلات سخن می‌گوییم، افق‌های زمانی متفاوتی را در نظر داریم؛ مرحله ساخت نسبتا کوتاه‌مدت است و عموما دو تا پنج سال طول می‌کشد اما تامین مالی ساخت معمولا کوتاه‌مدت است و وجوه به‌طور متوسط برای سه سال لازم است. مرحله دوم تامین مالی اصلی طرح‌های ساخت و توسعه مسکن شامل فروش یا اجاره مسکن طی دوره حیات فیزیکی یا اقتصادی ساختمان است؛ هرچند چون ساختمان به اتمام رسیده است، خطر تجاری و خطر افزایش هزینه آن کمتر شده است اما در کشور‌هایی همچون ایران که نرخ تورم بالا دارد، خطر تورمی اعطای تسهیلات ۱۵ ساله بسیار بالاست؛ از این‌رو، بانک‌ها و شرکت‌های بیمه و صندوق‌های بازنشستگی و بقیه نهادهای مالی به اعطای تسهیلات بلندمدت که ویژگی این مرحله است، چندان علاقه‌ای ندارند. انقلاب در امور مالی در سال‌های اخیر به سازوکارهایی انجامیده که بر شکاف میان بازارهای کوتاه‌مدت و بلندمدت پل می‌زند. بالا بودن نرخ تورم و سود مورد انتظار، محدود به سرزمین ما نیست، ودر غرب نیز بارها و در همین سال‌های اخیر مثلا پایان دهه ۷۰ و آغاز دهه ۸۰ تجربه شده است. در سال ۱۹۸۱ نرخ بهره سپرده در آمریکا به ۱۸ درصد رسید و این در حالی بود که بانک‌ها وام‌های رهنی ۷، ۸ و ۹ درصد در ترازنامه خود داشتند. نرخ بهره بالا بانک‌ها را محتاط می‌کند و وقتی سررسید وام ۱۵ سال دیگر است، طبعا بانک نگران هزینه پول در آینده می‌شود، به ویژه آنگاه که تورم را احساس می‌کند اما در مواجهه با این شرایط بازار سرمایه پیچیده و نسبتا کارایی چون بازارهای غربی، به فکر شیوه‌های تامین مالی خلاق می‌افتد. روش‌های متفاوتی برای طبقه‌بندی شیوه‌های تامین مالی مسکن وجود دارد؛ از جمله گروه‌بندی اصلی بین بدهی و سرمایه است، تامین مالی از محل سرمایه به سرمایه‌گذار امکان می‌دهد مدعی عایدی سرمایه‌گذاری بشود و اگر با شکست مواجه شود در معرض خطر جدی قرار گیرد. برعکس، بستانکار کمتر در معرض خطر بازیافت سرمایه خود است اما از عایدی سرمایه‌گذاری چیز مهمی نمی‌برد.
* اقتصاددان
منبع: شرق
  |
 |
 |
 |
 |
 |
