چرا ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول الزامی است؟

در کشور ما سالیان سال مشکلات زیادی در حوزه املاک از حیث نقل و انتقالات عادی، املاک فاقد سند و یا املاک دارای اسناد مشاعی وجود داشت و باعث بروز مشکلاتی در کشور از جمله افزایش پرونده‌های قضایی، عدم امکان شناسایی مالکین واقعی، عدم امکان اتمام حدنگار، پولشویی، کلاهبرداری و… می‌شد. تا اینکه از تیرماه ۱۴۰۳ قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول» پس از سالها بررسی نزد ارگانهای ذی‌ربط اجرایی شد.

مطابق قانون یادشده هرگونه نقل و انتقال باید به صورت رسمی انجام شود و بر اساس ماده ۱۰ آن، سازمان ثبت مکلف است ظرف یک‌‌‌‌‌‌سال از تاریخ ابلاغ این قانون، سامانه‌‌‌ای را با عنوان «ساماندهی اسناد غیررسمی» جهت ثبت ادعاهای راجع به مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از دوسال و حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول و مستندات مربوط به آن که قبل از راه‌‌‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، ایجاد کند.

به عبارتی این مقررات دارای دو مولفه مهم است؛ یکی از جهت دامنه زمانی است که سازمان مکلف شده از تاریخ ابلاغ این قانون یعنی ۱۴۰۳.۳.۱۳ اقدام به راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد کند. دوم از حیث دامنه شمول آن است که با توجه به هدف قانون‌گذار مبنی بر سامان دادن به اسناد غیر‌رسمی، پس از راه‌اندازی سامانه مزبور، ثبت کلیه معاملات مفید انتقال مالکیت یا هر نوع اعمال حقوقی و معاوضه‌ای که سبب انتقال عین شود از قبیل بیع، وقف، هبه، صلح، معاملات با حق استرداد موضوع مواد ۳۳ و ۳۴ ثبت و… تا یک‌سال بعد از آن به عنوان یک قاعده آمره الزامی است و حتی تعهد بر بیع و قولنامه را نیز شامل می‌شود.

هدف اصلی قانون «الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول»، سلب اعتبار از اسناد عادی در زمینه معاملات اموال غیرمنقول است تا ریشه بسیاری از دعاوی و معضلات ناظر بر اسناد عادی در کشور حل و فصل شود و مشکلاتی مانند زمین‌خواری، فرار مالیاتی، فروش یک ملک به چند نفر، معامله به قصد فرار از دین و… به کمترین میزان خود برسد. به این صورت که نقل و انتقال در املاک اموال غیرمنقول باید به‌صورت رسمی و از طریق دفاتر اسناد رسمی انجام شود. ساماندهی مشاورین املاک به طور کامل صورت گیرد. بدین نحو که پس از راه‌اندازی آن سامانه و لازم‌الاجرا شدن این قانون بنگاه‌های معاملاتی مشاورین املاک پس از ایجاد تفاهم میان خریدار و فروشنده، مفاد قرارداد را وارد سامانه‌ای که توسط سازمان ثبت اسناد در اختیار آن‌ها قرار خواهد داد، می‌کنند و تنظیم سند در دفاتر اسناد رسمی انجام خواهد شد و مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملاتی دیگر حق تنظیم سند نخواهند داشت.

در وهله سوم قانون مذکور، رفع موانع و تسهیل صدور اسناد است که در برخی از املاک از جمله اراضی کشاورزی محدودیت‌ها و موانع قانونی وجود داشت که در این قانون به آن اشاره شده و آن موانع برای صدور اسناد برداشته شده است.

در همین رابطه برای آشنایی از چند و چون این قانون با ابراهیم فصیحی مقدم وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در حوزه املاک و اراضی، گفتگویی داشتیم که در ادامه می‌خوانید:

۱- قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول چیست و از چه زمانی اجرایی شده است؟
هدف از تصویب این قانون، از سویی تسهیل در صدور سند مالکیت برای تمامی املاک کشور است و از سوی دیگر این قانون با بی اعتبار کردن معاملات املاک با سند عادی، به دنبال اعتبار بخشیدن بیشتر به اسناد رسمی است.

با توجه به اینکه بیشتر معاملات در کشور با سند عادی انجام می شود و طبق آمارهای مختلف ۴۰ درصد پرونده های مطروحه در محاکم به نوعی مرتبط با اموال غیر منقول است، تبعات منفی ناشی از معاملات با اسناد عادی سبب گردید که مجلس از سال ۱۳۹۵، طرح این قانون را در دستور کار خود قرار بدهد که نهایتا در سال ۱۳۹۹ به تصویب رسید، ولی به علت اینکه چند بار از سوی شورای نگهبان با ایراد غیر شرعی بودن مواجه گردید، در راستای اصل ۱۱۲ قانون اساسی جهت تعیین تکلیف نهایی، به مجمع تشخیص مصلحت نظام فرستاده شد و نهایتا در تاریخ ۲۶/۰۳/۱۴۰۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با اصلاحاتی در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید.

این قانون از تاریخ ۰۳/۰۴/۱۴۰۳ لازم الاجرا شد. البته باید توجه داشت که اجرایی شدن کامل این قانون نیازمند تصویب آیین نامه های اجرایی و راه اندازی سامانه های متعدد از جمله سامانه «ساماندهی به اسناد عادی» از سوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می باشد.

۲- آیا می توان نمونه هایی از مشکلات ناشی از عدم ثبت رسمی املاک را بیان کنید؟
فرض کنید که شخصی ملکی را خریداری کرده است و سند مالکیت نیز به نام او تنظیم شده است. این امکان وجود دارد که چند سال بعد، شخصی پیدا بشود و با استناد به یک قرارداد عادی، اعلام کند که قبلا این ملک را خریده است و مالک اصلی مال است و نهایتا با رای دادگاه سند مالکیت خریدار جدید را هم ابطال کند.

من شخصا در پرونده های متعددی دفاع کرده ام که شخصی به ناروا و با مبایعه نامه مجعول (درج تاریخ مقدم در مبایعه نامه) مدعی مالکیت بوده است و عجیب اینکه برخی از این افراد نمی دانسته اند که این کار آنها جرم است و ممکن است به اتهام جعل و استفاده از سند مجعول و تبانی برای بردن مال غیر، مورد تعقیب کیفری قرار بگیرند.

۳- این قانون چه محاسن و معایبی دارد؟
اولین حسن این قانون این است که صدور سند مالکیت برای کلیه املاک و اراضی کشور را تسهیل می کند و کلیه املاک دارای سند مالکیت خواهند شد. به نحوی که حتی برای اراضی کشاورزی با وجود قانون منع خرد شدن اراضی کشاورزی، برای صدور سند مالکیت دچار ممنوعیت و محدویت بودند، برای آنها سند مالکیت صادر می شود و یا آپارتمان هایی که فاقد پایان کار هستند برای آنها سند مالکیت صادر می گردد.

حسن دیگر این قانون این است که معاملات با اسناد عادی فاقد اعتبار خواهند شد. کلیه افرادی که با سند عادی مدعی مالکیت هستند، باید ظرف مدت حداکثر ۲ سال، نسبت به درج ادعا و مستندات خود در سامانه ساماندهی به اسناد عادی اقدام کنند و متعاقبا ظرف مدت ۲ سال دعوای مناسب را در مرجع صالح طرح نمایند تا نهایتا سند مالکیت برای آن املاک صادر شود که این امر باعث خواهد شد، معاملات اموال غیرمنقول با اطمینان خاطر بیشتری انجام پذیرد.

اما در خصوص معایب این قانون هم می توان به کلی و مجمل بودن این قانون اشاره کرد. این قانون در ۱۵ ماده تصویب شده است اما ۱۴ آیین نامه اجرایی برای آن پیش بینی شده است که نشان می دهد قانونگذار، این قانون را به صورت کلی تصویب کرده و آیین نامه ها باید راهگشای اجرای قانون باشد.

۴- این قانون چه تاثیری بر معاملات مردم و همچنین صنف مدیران املاک خواهد داشت؟
امروزه بیشتر معاملات در خصوص اموال غیرمنقول، به صورت عادی تنظیم می شود. مثل مبایعه نامه، صلح نامه و امثالهم.

از سوی دیگر، بیشتر مراجعات و دعاوی مردم در محاکم ناشی از همین معاملات با اسناد عادی است. به نحوی که در سال ۱۳۹۸ بیش از ۲۰۰ هزار مورد دادخواست با عنوان "الزام به تنظیم سند رسمی" در کشور به ثبت رسیده است. انجام معامله با سند عادی در طول سالیان گذشته، تبعات زیادی برای اشخاص طرف قرارداد و همچنین دولت و قوه قضاییه داشته است که مهم ترین آن، جرایمی مثل فروش مال غیر، انجام معامله معارض، کلاهبرداری، پولشویی، فرار مالیاتی و امثالهم بوده است.

با اجرایی شدن کامل این قانون، امنیت حقوقی بر معاملات اموال غیر منقول حاکم خواهد شد و افراد با اطمینان خاطر بیشتری می توانند معامله کنند و همانند امروز، معاملات املاک متزلزل نخواهد بود.

از سوی دیگر، در گذشته مرسوم بود که مشاورین املاک علاوه بر پیدا کردن طرف معامله و انجام مذاکرات ابتدایی برای حصول توافق مابین مشتری و فروشنده، اقدام به تنظیم قرارداد می کردند که این امر به جهت اینکه اغلب مشاورین املاک، اطلاعات حقوقی کافی نداشتند، باعث مشکلاتی برای متعاملین می شد.

اما در قانون جدید، مشاورین املاک حق تنظیم قرارداد را ندارند و صرفا می توانند پس از انجام مذاکرات مقدماتی، اقدام به ثبت پیش نویس با فرمت نمونه در سامانه نمایند که از یک طرف باعث کاهش مسئولیت های مشاورین املاک می شود و از سوی دیگر، به جهت آنکه افراد می توانند مستقیما برای تنظیم قرارداد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند، ممکن است باعث کاهش نسبی مراجعه به مشاورین املاک بشود. ضمن اینکه برای دلالان معاملات ملکی، علاوه بر محدودیت در تنظیم قرارداد، محدودیت های جدیدی در اخذ مبلغ کمیسیون و به تبع آن تخلفات و جرم انگاری جدیدی برای شاغلین این صنف، پیش بینی شده است.

۵- شما به عنوان یک حقوقدان چه راهکارهایی را برای بهبود شیوه اجرای این قانون جدید پیشنهاد می کنید؟
ابتدا نیاز است که قوانین، به ویژه این قانون جدید که با حوزه اموال و دارایی مردم ارتباط مستقیم دارد، به صورت کامل و شفاف از سوی رسانه ها و کانال های گوناگون اطلاع رسانی شود تا مردم از لازم الاجرا شدن این قانون و الزامات آن مطلع شوند.

همچنین پس از اجرایی شدن کامل این قانون، نحوه معاملات اموال غیر منقول نسبت به گذشته متفاوت خواهد بود و در نهایت، آثار قانونی متفاوت بر قراردادهای عادی می گذارد که نیاز است مردم قبل از اقدام به هرگونه معامله در خصوص املاک نسبت به مشاوره با یک حقوقدان اقدام نمایند.

در آخر قانونگذار اعلام کرده است، سازمان ثبت اسناد و املاک موظف است ظرف مدت یکسال پس از تصویب، نسبت به راه اندازی سامانه ثبت املاک اقدام کند که این امر در حال شکل گیری است و بعد از آن، هر شخصی که با سند عادی، مدعی مالکیت ملکی باشد، باید ظرف مدت ۲ سال مدارک و مستندات خود را در این سامانه بارگذاری کند. زیرا بعد از این تاریخ هیچ ادعایی از هیچ شخصی نسبت به مالکیت آن مال پذیرفته نخواهد شد. بنابراین اطلاع رسانی در خصوص این امر بسیار مهم و حیاتی است و در غیر اینصورت اجرای این قانون می توانند موجب نارضایتی اجتماعی شود.

منبع: دیوان اقتصاد