خرید مسکن از دیرباز برای ایرانی‌ها به عنوان یکی از آرزوهای دیرینه‌شان مطرح بوده است. در این راستا نیز در سال‌های بعد از انقلاب دولت‌های مختلف برای تامین این نیاز هموطنان طرح‌ها و پروژه‌های مختلفی را اجرا کردند که هر کدام در زمان خود موفق یا ناموفق جلوه کرده گره‌یی از گره‌های کور بازار مسکن باز کرده یا گره‌یی دیگر به این بازار زدند.
زمانی دولت‌ها به ایده انبوه‌سازی روی آورده و با سپردن پروژه‌های مختلف انبوه‌سازی به پیمانکاران سعی کردند روال خانه‌دار شدن ایرانی‌ها را با استفاده از انبوه‌سازی‌های مقطعی جبران کنند که این امر به نوبه خود موفق جلوه کرد اما با افزایش میزان تقاضا این انبوه‌سازی نیز نتوانست در مقابل بار تقاضا پاسخگو باشد. در عین حال همزمان با بحث‌های انبوه‌سازی تامین منابع مالی و کمک تسهیلات بانکی نیز از دیگر طرح‌ها و پروژه‌هایی بود که در مجموعه دولتی و سیستم بانکی دنبال شد و ایرانی‌ها با ثبت نام و سپردن مبالغی در بانک مسکن به عنوان بانک متولی خانه‌دار کردن ایرانی‌ها بعد از مدتی می‌توانستند با اخذ وام‌هایی که میزان آن در فواصل زمانی و با توجه به تورم افزایش یافت کمی به سمت خانه‌دار شدن حرکت کنند.
مجموعه این تصمیم‌ها ادامه یافت تا اینکه در دولت نهم و دهم ایده مسکن مهر و مسکن ویژه و… بر سر زبان‌ها افتاد. دولتی که از ابتدا بحث خانه‌های ۹۹ ساله اجاره به شرط تملیک را مطرح کرده بود این‌بار ایده انبوه‌سازی مسکن را به شکل دیگری دنبال کرد تا شاید بتواند دولتش را به عنوان دولت موفق در خانه‌دار کردن ایرانی‌ها به ثبت برساند.
هرچند که این ایده از ابتدا با اما و اگرهایی روبه‌رو بود اما با نظر دولت نهم و دهم ادامه یافت و در نهایت این طرح نیز نتوانست ایرانی‌ها را دارای سند منگوله‌دار خانه کند.
ایده خانه‌دار کردن ایرانی‌ها که به پاشنه آشیل دولت‌ها و وزرای راه و شهرسازی فعلی و مسکن و شهرسازی قبلی معروف شده بود، موجب شد عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم که خود ید طولایی در مباحث مسکنی دارد از همان ابتدای حضورش در وزارت راه و شهرسازی به طرح ایده‌های جدیدی برای خانه‌دار کردن ایرانی‌ها بپردازد که به نظر می‌رسد این ایده کمی عملیاتی‌تر به نظر برسد.
وی که بر تشکیل صندوق‌های سرمایه‌گذاری مسکنی برای تامین تسهیلات مورد نیاز برای خرید مسکن تاکید دارد حتی مشاور خود را نیز حسین عبده تبریزی از با سابقه‌های مباحث سرمایه‌گذاری انتخاب کرد تا نشان دهد عزم خود را به صورت جدی برای خانه‌دار کردن ایرانی‌ها جزم کرده است.
در عین حال احمد فرشچیان، مدیرعامل اسبق بانک مسکن در خصوص اظهارات وزیر راه و شهرسازی نیز معتقد است: «هر میزان که وزارت راه و شهرسازی بتواند برای ساخت و تولید مسکن تجهیز منابع کند، موفقیت‌آمیز است، اما بحث نخست این است که اگر انحصار پرداخت تسهیلات مسکن از بانک مسکن گرفته شود، چه تصمیمی باید راجع به آن گرفته شود. متوقف کردن افزایش سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن در ۸ سال گذشته بانک مسکن را از حیز انتفاع (وضعیت سوددهی و نفع داشتن) انداخته است و به دلایلی که وجود داشته بانک مسکن نتوانسته یا نخواسته است که مثل گذشته سقف و تسهیلات مسکن را متناسب با افزایش تورم سالانه و رشد قیمت مسکن بالا ببرد. بالطبع با ثابت ماندن سقف وام مسکن این وام از حیز انتفاع (وضعیت سوددهی و نفع داشتن) افتاده است. ۸ سال پیش سقف وام مسکن ۱۸ میلیون بود و در این سال‌های گذشته تنها ۲ میلیون به سقف آن اضافه شده است، بنابراین رشد سقف وام مسکن یک شوخی است. پس این وام حتی عملکرد خود را در شهرهای کوچک نیز از دست داده است، یعنی سقف کنونی وام بانک مسکن عملا هیچ کمکی به خانه‌دار کردن مردم نمی‌تواند بکند.»
وی البته معتقد است که صندوق پس‌انداز مسکن مردم را صاحب مسکن می‌کند ولی می‌گوید:
« صندوق پس‌انداز مسکن مردم را کمک می‌کند که با پس‌انداز خودشان صاحب مسکن شوند، اما مسکن مهر به افرادی که مسکن نداشتند، مسکن می‌داد. یعنی تفاوت این دو در این است که زمانی شما یک نفر را کمک می‌کنید، نان بخرد و زمانی شما یک نان می‌خرید تا آن نان را به آن فرد بدهید. پس هدف این کمک کردن‌ها یک مقدار متفاوت است. مسکن مهر هم در یکسری از نقاط مفید بوده است و هر چند دارای اشکالاتی از لحاظ انتخاب محل و کیفیت بوده است.»
این مجموعه اقدامات که از سوی کارشناسان و حتی وزیر راه و شهرسازی دولت یازدهم شکست انحصار بانک مسکن لقب گرفته است، موجب شد تا نادر قاسمی، مدیر امور طرح و برنامه بانک مسکن هفته گذشته از ارسال پیشنهاداتی برای افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن به بانک مرکزی خبر بدهد. وی که علت این پیشنهاد را افزایش تورم در بخش مسکن عنوان کرده است بدون اشاره به ایده‌های مالی وزیر راه و شهرسازی عنوان کرده بود: «در سال‌های اخیر قیمت مسکن حداقل چهار برابر شده است، اما مبلغ تسهیلات مسکن ثابت مانده است، این مساله باعث شده تا میزان پوشش تسهیلات خرید مسکن در مقایسه با ارزش واحد مسکونی کاهش چشمگیری پیدا کند. در برهه‌یی از زمان تسهیلات مسکن ۶۰ تا ۸۰ درصد نیاز مشتری را برای خرید مسکن برآورده می‌کرد، این در حالی است که با افزایش تورم و بالا رفتن قیمت مسکن وام ۲۰ میلیونی پوشش سابق را ندارد و حدود ۲۰ درصد قیمت واحد مسکونی را پوشش می‌دهد.»
وی ادامه داده بود: « بر این اساس طرح‌هایی را برای افزایش سقف وام خرید مسکن تهیه کردیم که به بانک مرکزی ارسال شده است، در صورت موافقت بانک مرکزی و تصویب شورای پول و اعتبار این میزان تسهیلات پرداخت می‌شود. هدف ما این است که متناسب با افزایش قیمت مسکن سقف تسهیلات افزایش یابد. در حال حاضر بانک تسهیلات حدود ۵۰ میلیونی را در نظر دارد که البته پرداخت این میزان وام خرید بستگی به نظر بانک مرکزی و شورای پول و اعتبار دارد.»
قاسمی با تاکید بر اینکه در قالب طرح افزایش تسهیلات خرید مسکن پیشنهاداتی گنجانده شده است، گفته بود: « فکر می‌کنم نظر دولت در این مساله نیز تامین خواهد شد. سقف تسهیلات در سال ۷۳ مبلغ ۵/۲ میلیون تومان بود، این تسهیلات در سال ۷۵ به ۵/۳ میلیون تومان افزایش یافت. در سال ۷۷ نیز سقف تسهیلات خرید مسکن با ۵/۳ میلیون تومان افزایش به ۷ میلیون تومان رسید. در سال ۸۳ نیز این رقم به ۱۸ میلیون تومان افزایش یافت و سرانجام در سال ۹۰ سقف تسهیلات خرید به ۲۰ میلیون تومان افزایش یافت.»
این ایده مشابهت‌های زیادی با ایده عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی دارد چرا که آخوندی نیز در طرح خود از پرداخت چندین برابر وام در قبال سپرده‌های متقاضیان خبر داده بود اما این ایده بانک مسکنی‌ها مورد نکوهش برخی از کارشناسان قرار گرفته است.
رشد لجام‌گسیخته قیمت‌ها
بیت‌الله ستاریان، کارشناس اقتصاد مسکن با تاکید بر اینکه هرگونه افزایش تسهیلات خرید مسکن رشد لجام‌گسیخته قیمت‌ها را به دنبال خواهد داشت، گفت: به بانک‌ها توصیه می‌کنم وارد این بازی خطرناک نشوند، چون ورشکست می‌شوند. به فرض اینکه سیستم بانکی بتواند تسهیلات یک میلیارد تومانی برای خرید هر واحد مسکونی پرداخت کند، این کار باعث گران شدن مسکن شده و خیلی از مردم نمی‌توانند خانه بخرند.
وی با بیان اینکه پرداخت تسهیلات خرید مسکن مستلزم وجود واحدهای مسکونی متناسب با نیاز است، افزود: در حال حاضر ۵ میلیون واحد مسکونی در کشور کمبود داریم، این بدان معناست که تقاضا و عرضه تناسبی با یکدیگر ندارند. چنانچه مبلغ تسهیلات خرید مسکن به ۵۰ میلیون تومان افزایش یابد و فرض کنیم که قرار است به ۸۰۰ هزار تقاضا در بازار مسکن پاسخ بدهیم. بنابراین باید سالانه ۴۰ هزار میلیارد تومان از منابع بانکی صرف پرداخت تسهیلات خرید مسکن شود.
کارشناس مسکن با طرح این پرسش که کدام بانک داخلی توان پرداخت این میزان تسهیلات را دارد، تصریح کرد: منابع بانک‌های داخلی توان تامین مسکن را ندارند و هر بانکی وارد این بازی خطرناک شود، بی‌شک ورشکست می‌شود.
تشکیل کارگروه افزایش وام مسکن
در عین حال محمد حسن‌نژاد، عضو ناظر شورای پول و اعتبار از تشکیل کارگروه تخصصی افزایش تسهیلات مسکن خبر داده که نشان‌دهنده موافقت ضمنی برای افزایش وام مسکن است. وی یادآوری کرده است که اینکه دولت پیشنهاد افزایش تسهیلات مسکن را برای دو گروه خبرنگاران و نخبگان مطرح کرده است ولی کارگروه تخصصی برای بررسی پیشنهاد افزایش تسهیلات مسکن همه اقشار در بانک مرکزی تشکیل می‌شود.
وی افزود: «چندین و چند سال است که وام‌های ۲۰ میلیون تومانی خرید در بخش مسکن پرداخت می‌شود در حالی که قیمت خانه در بخش خرید و ساخت
سه برابر شده است. تورم شدیدی را در این بخش داشته و در عین حال عدد وام ثابت مانده است. عملا کسی که بخواهد خانه بخرد یا بسازد به هیچ وجه روی این وام مسکن حساب باز نمی‌کند. این مساله باعث بروز یک رکودی در بازار مسکن شده است. درست است که در بازار تورم داریم اما حجم معاملات پایین است. به نظرم باید در حجم پرداخت وام اشخاص برای خرید و ساخت بازنگری شود. البته باید این برنامه کارشناسی شده باشد یعنی وامی که در تهران، شهرهای کوچک یا روستاها پرداخت می‌شود به هیچ وجه نباید یکسان باشد. مثلا یک وام ۲۰ میلیون تومانی در شهر کوچک یا دورافتاده بتواند یک سوم قیمت خانه را پوشش دهد اما همین رقم در تهران «عددی» نیست و سهم تقریبا صفردرصدی را برای خرید یا ساخت خانه دارد.»
نباید سر خبرنگاران و نخبگان منت بگذاریم
حسن‌نژاد ادامه داد: « این مساله در شورای پول و اعتبار زیاد بود، اما با توجه به اینکه مشکل اقتصادی کشور زیاد بود خیلی به این موضوع توجه نشد. امیدواریم پیشنهاد افزایش تسهیلات بیاید و اعضای جدید شورای پول و اعتبار نیز تعیین شده‌اند و ببینیم ترکیب جدید چه تصمیمی برای این مساله می‌گیرد. پیشنهادی که قبلا دراین رابطه مطرح شده بود مساله وام برای همه نبود؛ دو آیتم به شورای پول و اعتبار آمد یکی وام خبرنگاران بود و دیگری وام نخبگان. دولت پیشنهاد افزایش اینها را داده بود آن زمان این بحث مطرح شد که اگر قرار است افزایشی صورت گیرد برای همه باشد. نباید سر خبرنگاران و نخبگان منت بگذاریم که مثلا وام را ۵۰ میلیون تومان می‌کنیم. »
حسن‌نژاد با بیان اینکه اگر پیشنهاد افزایش تسهیلات خرید مسکن به شورای پول و اعتبار بیاید موافق تشکیل کارگروه تخصصی در بانک مرکزی برای این منظور هستم، اظهار داشت: « بر این اساس در شهرهای مختلف مانند کلانشهرهای تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، تهران و… وام خرید یک نرخ و برای شهرهایی که به نوعی در اولویت دوم قرار دارند مانند زنجان، قزوین، ایلام و… یک مبلغ دیگر و در شهرهای کوچک نیز نرخ دیگری برای پرداخت تسهیلات مسکن در نظر گرفته شود. »
وی با اشاره به اینکه با ۵/۱۲ میلیون تومان وام روستایی تقریبا مردم می‌توانند خانه بسازند، خاطرنشان کرد: «در تهران و شهرهای بزرگ این خبرها نیست، کسی که می‌خواهد در شهرهای کوچک ۱۰۰ متر زمین بخرد باید صدها میلیون تومان هزینه کند و معطل ۲۰ میلیون وام است؟ این وضعیت منطقی نیست، درباره عدد تسهیلات مثلا ۴۰ یا ۵۰ میلیون تومان نیز نمی‌توان سخن گفت، چراکه شاخص‌های متعدد تاثیرگذار است. از یک سو نیز باید به بعد افزایش نقدینگی و تورم‌زایی نگاه کرد که به نظرم پولی که به این حوزه وارد می‌شود با یک نظم خاصی روی نقدینگی می‌نشیند.»
عضو ناظر شورای پول و اعتبار با بیان اینکه در این زمینه باید علمی کار شود، گفت: « نباید خلق‌الساعه تصمیم‌گیری شود، باید کارشناسان مساله را از منظر گوناگون بررسی کنند و شورای پول و اعتبار نیز نظر مثبتی روی این قضیه دارد.»
  |
 |
 |
 |
 |
 |
